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北京zz商业广场物业运营成本测算 北京zz商业广场物业运营成本测算 北京zz商业广场物业运营成本测算 北京某商业广场物业运营本钱测算 依照商业广场经营业态不同样的详尽情况，在进行物业运营本钱测算中将整个工程分成三种业态分别测算，一为百货商场；二为一致经营商场；三为功能配套门市。 一、商场： 18#楼规划用来作为商场工程，经营面积约为3000m2，主要以租借形式引进专业连锁店， 以合作业户自己经营管理为主，运营本钱业户自行担当，同时由于该类经营在设施配套上有特 殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时详尽约定，所以在此不与考虑〔在18#楼招商方案中已论述〕。在物业管理费的收取方式和金额上，需依照顺开公司手下物业公司的收费标准， 同时结合租金水平同时考虑。 二、一致经营商场： 16#、16#A、17#楼，建筑面积约17000m2，实质经营面积约为12400m2。16#A楼的一层和二楼的一局部与17#东侧的一局部作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余局部 作为一致经营商场〔见功能布局图〕。一致经营商场建筑面积约为15270m2，经营面积为 11140m2，柜位面积为7270m2。 〔一〕电费： 1、照明用电：商场的照明主若是根本照明和二次照明。二次照明需供给商按实质用电量 缴纳，不作考虑。根本照明局部，依照经验，负荷按20W/m2〔经营面积〕设计可满足要求，通 过合理管理，平均负荷可降低至18W/m2，营业时间按每天12小时，那么商场照明年耗电量为： 18W/m2×12h×30×12×11140m2÷1000=866244KWh 2、空调用电：依照华北地区的天气特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在 5月 —9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其余两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。 华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右，若是管理严格，那么制冷阶段平均负荷可是设计负荷的70%，为35W/m2。那么制冷阶段的每平方米耗电量为： 35W/m2×12h×30×5=63000W/m2=63KWh/m2 通风负荷按3W/m2计算，那么通风每平方米耗电量为： 3W/m2×12h×30×7=7560W/m2=7.56KWh/m2 那么商场空调平均每平方米年耗电量为：63+7.56=70.56KWh 那么商场空调年耗电量为：70.56×11140=786038KWh 3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，那么年用电量为：×0.5×9×12h×30×12=145800KWh 那么商场年总耗电量为：866244+786038+145800=1798082KWh 北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，那么商场年电费为： 0.8元/KWh×1798082KWh=1438466元 〔二〕水费： 商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨， 那么商场平均月用水量约为： 50×30×12+120×30×5=36000 北京地区的商业用电电费为，那么商场每个月电费为： 4.4元/吨×36000吨=158400元 〔三〕物业管理人职薪水： 经理1人：3500元/月 主管3人：2000×3=6000元/月 一级职员2人：1200×2=2400元/月 二级职员19人：1000×19=19000元/月 三级职员5人：900×5=4500元/月 员工26人：700×26=18200元/月 工人8人：500×8=4000元/月 人职薪水共：57600元/月 年薪水总数及保险：57600×12×〔1+32.5%〕=915840元 〔四〕年设施、设施维修、保养资料费：120000元 〔五〕年空调水办理费每个月约为： 30000元 〔六〕年工具、工装等装备费： 12000元 〔七〕年保洁耗材费；24000元 〔八〕年外面物业管理费：72000元(由顺开物业公司担当的垃圾清运、外墙冲刷、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。 〔九〕取暖费： 由于供热方式未确定，现只能进行预估，依照北京地区的供热情况，采用集中供热，每年的取暖费为24元/m2，是花销最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是花销最高的方式，每年花销 约为55元/m2，我们可预估每年取暖费为40元/m2，那么商场每个月取暖费为：40×15270=610800元 〔十〕房屋建筑保险费： 100000元 ※商场局部每年物业运营本钱为： 1438466+158400+915840+120000+30000+12000+24000+72000+610800+100000=348.2万元 ※商场局部每个月物业运营本钱为：   ÷12=29  万元 ※商场局部每平方米  (柜位面积  )