民事案例分析及答案-张律师-V.docxVIP

案例分析 【案情】 2000 年 6 月 30 日，刘某与 A 公司签订商品房购销合同。合同约定：刘某购买A 公司开 发建设的 B 花园商办综合楼（以下简称 B 花园）位于 8 楼的 4 套商品房，建筑面积共 298．7 3 平方米（其中套内面积 217．08 平方米、公共部位与公用房屋分摊 81．65 平方米），每 平方米 2574．20 元，总价款 768 993 元。同时，在格式合同所列条款的基础上，经双方协 商，刘某增加了合同第三十三条，其内容为：在主体结构不变的情况下，由乙方（即刘某） 按实际需要调整隔墙，由甲方（即 A 公司）负责出面施工，甲方保证乙方有非露天停车位， 保证乙方停车安全。合同签订后，刘某如期交纳房款，2001 年 4 月接收该 4 套商品房，但 A 公司始终未能给刘某提供非露天停车位，刘某多次与A 公司协调未果，遂于2003 年 4 月 22 日诉至法院，要求某公司履行购房合同约定，为其提供免费非露天停车位一处。 该案在一审案件审理期间，A 公司委托的 B 花园物业管理部门于 2003 年 7 月 7 日给刘 某书面通知，告知 B 花园一楼为停车场，欢迎前去停车。但 B 花园业主委员会对物业管理部 门将长期作为自行车停车区域的一楼停车场变更为机动车停车场的做法提出异议，物业管理 部门遂收回了该通知。鉴于某公司无法提供免费非露天停车位，在一审审理中，刘某变更诉 讼请求，要求 A 公司赔偿损失 100 000 元。A 公司则辩称，公司在大厦设有停车位，刘某可 以随时停车，公司无违约行为，且购房合同中对车位条款的约定不明，不应承担赔偿责任。 问题： 1. 该案件所涉及到哪些法律关系？ 2. A 公司是否应当承担赔偿责任？为什么？ 3. B 花园是否应当承担赔偿责任？为什么？ 4. 如果你是刘某的律师，请就他的诉请出具一份法律意见书。 案例分析答案 （1） 该案件涉及的法律关系：刘某与 A 公司的房屋（商品房）买卖关系。委托关系？ 开发商与物业之间存在委托管理关系，当事人与法院之间存在民事诉讼法律关系。 （2） A 公司应该承担赔偿责任。刘某与A 公司签订合同，均为双方真实意思表示，所以 该合同合法有效，A 公司应当履行合同中提供非露天停车车位。现A 公司不能依法 按照合同履行义务，导致刘某权益受损，明显造成违约行为。故A 公司应承担赔偿 责任。 （1）该条款是否为免费使用约定不明该合同中并未明确规定此非露天停车位为 免费提供，因此刘某要求其免费提供车位的要求显然不妥。（2）由于 A 公司为刘某 提供的非露天停车位实际上是长期作为自行车停车区域使用的，尽管物业管理部门 欲将该区域作为机动车停车区域，以履行为原告提供非露天停车位的义务，但因业 主委员会的反对，物业管理部门已将变更通知收回，所以 A 公司不能履行为原告提 供非露天停车位的义务，而双方在订立商品房购销合同时，A 公司对其开发的 B 花 园在设计及施工中，是否能为原告提供非露天停车位是明知的，目前A 公司不能提 供可以为刘某提供非露天停车位的证据，造成合同义务不能履行的责任在于 A 公司。 （3）基于 A 公司不能履行为刘某提供非露天停车位的义务，刘某要求 A 公司赔偿其 损失的请求应当予以支持，但刘某提出的赔偿数额应当相当于其受到的真实损失， 其所要求的 100000 元赔偿缺乏依据。（4）A 公司在大厦的停车场提供车位是不妥的， 我们虽然无从得知公司大厦与 B 不花园的实际距离，但显然根据生活常识，我们可 以知道两者之间是有一定距离的，A 公司提出在公司大厦为刘某提供停车位，并没 有从刘某的日常生活及实际需要考虑。且合同中关于停车位的条款是建立在刘某购 买商品房的基础上，根据《合同法》第 125 条关于合同条款的解释，“当事人对合同 条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、 交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”我们可以根据合同的有关条 款及合同的目的来确定该条款的真实意思，即此非露天停车位是指B 花园内的停车 场。所以 A 公司在大厦的停车场提供车位的行为不妥。 （3） B 花园不应该承担赔偿责任。刘某在购房时是与 A 公司签订合同的，所以 A 花园有 义务完成合同约定条款，B 花园虽然于 2003 年 7 月 7 日给刘某书面通知，告知 B 花 园一楼为停车场，欢迎前去停车，可该行为却是受 A 公司委托，且 B 花园并未与刘 某签订任何条款。故 B 花园不应该承担赔偿责任。 （4） 关于刘某与 A 公司商品房购销合同中停车位使用方式争议的 法律意见书 尊敬的刘某先生（女士）： 北京 XX 律师事务所依法接受您的委托，对您与 A 公司商品房销售合同中停车 位使用方式争议事宜进行了深入细致的审查和