海港区海鲜批发市场项目策划书.ppt

五、项目投资价值判断 通过对该项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况、风险及对策等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，该项目都具有很好的投资价值。同时，从该项目的机会效应看，该项目也具有较好的社会投资价值，有助于提升投资者的形象与地位，具有良好的品牌效应。 第九十四页，共一百四十四页。 六、特别说明 从该项目的全局考虑，企业如果只建设一期商铺而不进行二期三期乃至四期工程的建设，一方面会违背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同时也不能有效地保证一期工程建设　产品按预定计划售出，因此，二期工程不是可建可不建的问题，而是必须要建。 二期工程建设最大的障碍来自于资金和市场启动情况，一期工程如能如期建设并按计划实现销售，则一方面可以解决二期工程的开工资金，另一方面也会为二期海鲜批发市场交易摊位的出售打下坚实的基础。在此我们针对建设10000平方米和30000平方米两种方案的资金来源分别进行特别分析说明。 第九十五页，共一百四十四页。 七、管理费用的支出 管理费用按行业惯例可以用总投资的3%进行估算，三年的管理费用约为 4500万元×3%=135万元 每年的管理费用约为135万元÷3＝45万元。 如按成立后每人每年12000元工资计算，20名员工理人员每年需支出工资240000元。 第九十六页，共一百四十四页。  1 WBS 2 项目编码 3 项目工作进度及甘特图 4 组织管理 5 风险分析 二、项目实施计划书 第九十七页，共一百四十四页。 (一) WBS 第九十八页，共一百四十四页。 WBS 海港区海鲜批发市场建设 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 第九十九页，共一百四十四页。 WBS 海港区海鲜批发市场建设 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 项目的提出与确定 成立临时委员会 可行性研究 项目的定位与确立 项目申报与批准 项目小组的正式成立 项目的深入探讨与研发 第一百页，共一百四十四页。 WBS 海港区海鲜批发市场建设 前期准备 筹划阶段 基础设施建设 主体施工 运营使用 宣传 人员招募 资金 设计 招标 协商 启动 第一百零一页，共一百四十四页。 3、“渔人之家”公寓的销售 “渔人之家”住宅项目的劣势在于紧靠海鲜批发市场，周围环境嘈杂，优势在于“双水景”的独特景观，一面看海，另一面看湖。为促进其销售，可以先期进行市场调查，了解目标客户对项目的需求，然后采取先预定后销售的方式对外销售。 4、酒店的开发 酒店的位置优越，如做成商铺将获得不菲的经济价值，现在开发为时尚早。 第六十二页，共一百四十四页。 （三）市场启动与招商招租 成立专门的市场经营管理公司，可在省外注册，如浙江某某渔产品市场经营管理公司，名义上是与开发商没有任何关联的外来公司，实际上由开发商控股，该公司负责与投资业主的具体接洽，签定三年租赁协议，统一经营管理市场。 第六十三页，共一百四十四页。 1、政府优惠政策。向政府争取凡是来此经营的业户享受减免相关税费、简化手续办理的相关优惠政策。 2、招商招租政策。为便于招商和启动，第一年房租免房费，第二年、第三年均以优惠价格面向经营业户招商招租。可适当收取少量履约保证金（如5000元），约定经营业户后两年继续租赁。 3、招商对象：经营水产品批发、海鲜餐饮、旅游产品、渔具渔需用品的业户和大的经营业户乃至有意投资的大财团； 4、招商范围：全国沿海省份，河北省内各城市，秦皇岛市海港区及周边县区； 第六十四页，共一百四十四页。 5、招商方式：在上述地区相关的经营场所发放宣传单，重点大客户当面洽谈；在秦皇岛市召开招商大会，宣布招商优惠政策，吸引经营业户入住，迅速启动市场。 6、其他建议：为带动市场的快速形成，市场经营管理公司可率先选择优越位置开店经营，营造市场气氛，等招租完成，市场形成后，根据实际情况继续经营或对外承包。 第六十五页，共一百四十四页。 （四）价格定位及策略 1、定价方法 主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价、并考虑地段位置、铺面朝向等因素综合定价。突出项目“卖点”和项目整体环境、地段位置、铺面朝向等购房因素的差异。 第六十六页，共一百四十四页。 2、优惠条款 1付款方式 一次性付款的优惠幅度、分期付款的优惠幅度 2集团购买 一次性购买五户以上可视为集团购买，给予一定优惠 3选择购买 购买较大面积商铺、产权市场或购买偏僻位置的客户给予相应优惠 4特殊消费对象 重点客户、关系客户等 5其他措施 展销会期间优惠促销价 6变相优惠 鉴于秦皇岛市海港区距离东西城位置较远的实际情况，对于一次性购买300平方米商铺或400平方米市场摊位的业主，可以赠送一辆