西安宏润地产高新区宏润国际公寓项目前期策划.ppt

二、项目推广执行 综合项目各方面的优势，以一个非常有震撼力的主题入市，这一主题，不仅对竞争者造成压力，更使人们本项目产生强烈的好感与关注度，乃至产生共鸣。 从产品形象入手，以活动为主贯穿项目全程，带动项目人气，结合项目定位一对一营销等营销工具全面结合，力求短、平、快策略在短时间内形成立体的传播效应，以体验强化项目认识，主要以体验项目酒店式居住文化为目的。 推广目标 造市，制造市场关注热点；造势，多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。 大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲。 扩大“宏润·国际”的知名度、认知度和美誉度。 提升企业形象。 第六十页，共八十六页。 推广策略 事件性营销开篇，打开市场，登场即成市场热点——制造话题。 事件描述：“每平米6666元？！住宅？！别墅？！写字楼？！” 推广手段：华商报１／２版或彩版。 项目墙体广告、户外媒体、开始市场初接；产品物业类型、价格等均不公示；造成市场的持续关注——树形象。 报纸及相关媒体软文同时登场，进行软文炒作——炒区域；界定“酒店式公寓”“公寓式酒店”跟其他“服务式公寓”的区别于特质——概念灌输。 随着工程的开展，市场也已炒热，项目产品开始亮相——项目告知。 项目的整体推广宣传全面展开。 第六十一页，共八十六页。 物业定位分析 地上部分1－4层（重点） 分析：底商 营销方式： 出租 出售 第二十八页，共八十六页。 物业定位分析 地上部分1－4层（重点） 分析1：底商出租 不符合快速回笼资金的要求 存在招商风险，分割出租存在商业运营管理，后期的管理风险较大。 招商业态局限性比较大，业态定位不好定位。 第二十九页，共八十六页。 物业定位分析 地上部分1－4层 分析1：底商出售 全部一次性出售，概率非常小 分层出售，随着楼层的递增价值将逐渐的减少3－4楼的商业价值将会大打折扣。 垂直分割，交通动线和人流输导将会增加成本。 第三十页，共八十六页。 物业定位分析 地上部分建议 一层，设置酒店大堂，延项目四周在考虑酒店式大堂的使用功能的基础上，将平面分割，实现街铺面积的最大化，临东、西、北路的部分可以考虑局部的1层拖2层的商业整体出售，在户内根据需要后期设置内置楼梯。 第三十一页，共八十六页。 物业定位分析 地上部分建议 二层，考虑本项目的物业配套和周边的办公配套，先期进行招商，业态可以考虑茶秀（定义位本项目住宅部分的公共客厅、公共洗衣房（连接一层干洗店）、美容、小型健身场馆、小型社区超市（一层可以设置通道）等。待项目运作基本完成以后，可以考虑将所有权进行转让，本部分的体量比较小。 第三十二页，共八十六页。 物业定位分析 地上部分建议 三至四层， 由于定义成住宅的话，价值会较低，从附加值提高的角度考虑，建议设置成精装修酒店式公寓，标准非常高，家具、家电和装修全部到位，划分成1－2室的小户型进行销售。 其销售价值完全和商业价值对等，有利于资金的快速回笼。 预留5－6层，在营销过程中可以根据销售状况进行调剂。 第三十三页，共八十六页。 物业定位分析 地上部分建议 三至四层， 由于定义成住宅的话，价值会较低，从附加值提高的角度考虑，建议设置成精装修酒店式公寓，标准非常高，家具、家电和装修全部到位，划分成1－2室的小户型进行销售。 其销售价值完全和商业价值对等，有利于资金的快速回笼。 预留5－6层，在营销过程中可以根据销售状况进行调剂。 第三十四页，共八十六页。 经济效益分析 总标的额测算： 公寓＋商业（按市场行情100％售完测算） ＝5000元/ ㎡×4.8万㎡＋1500 ㎡×（10000元/ ㎡ ＋7500元/ ㎡ ＋6500元/ ㎡ ＋6000元/ ㎡ ） ＝240000000元＋元 ＝276000000元≈2.8亿 第三十五页，共八十六页。 经济效益分析 总标的额测算： 公寓＋商业（按市场行情100％售完测算） ＝5000元/ ㎡×4.8万㎡＋1500 ㎡×（10000元/ ㎡×70％ ＋7500元/ ㎡×60％ ） ＝240000000元＋元 ＝257250000元≈2.5亿 第三十六页，共八十六页。 经济效益分析 总标的额测算： 公寓＋商业（按调整建议后测算） ＝5000元/ ㎡×4.8万㎡＋1500 ㎡×（10000元/ ㎡×70％ ＋7500元/ ㎡×60％ ＋6000元/ ㎡ ＋6000元/ ㎡ ） ＝240000000元＋元 ＝275250000元≈2.8亿 第三十七页，共八十六页。 NO.4 项目分析 第三十八页，共八十六页。 一、项目SWOT战略分析 位置： 高新区CBD核心地段 产品： 酒店大堂，中小戶型，宜商宜住 公摊较大 周边