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城镇地产估价的方法－成本法（2） 成本法亦称累加法。它是以土地开发的投资加上适当的利润来求取低价。具体公式为： 地价＝征地费用＋开发投资＋利息＋税金＋开发利润 城镇地产估价的方法－成本法（3） 成本法的优点是：各项数据取得容易，计算简便。 缺陷在于：征地费用一项性质模糊等。 土地经济评价 土地经济评价概述 农用地的等级评定与估价 城镇土地分等定级 城镇土地分等定级 城镇用地的特殊性 城镇土地分等定级 地产估价的方法 城镇用地基准地评估 城镇用地的特殊性 城镇土地的区位具有特殊重要性 城镇土地上附加了大量的活化和物化劳动 城镇土地开发经营的高度集约性 城镇用地的分等 城镇间土地分等的指标体系 （1）城市区位－区域交通条件；距海港远近；经济区位 （2）城市集聚规模－城市人口规模；工业资金总额 （3）城市基础设施－单位用地公交车辆；单位用地供水量；单位用地电话数；单位用地城建资金 城镇用地的分等（Cont.） 城镇间土地分等的指标体系 （4）城市用地产出水平－单位用地GDP；单位用地零售商品总额；单位用地工业利税额 （5）城市用地潜力：市域农业人口人均耕地；城市人口密度 （6）当年城市投入强度－单位用地基建资金；单位用地外商投资；单位用地劳动力投入 城镇用地的定级 城市用地定级的原则： （1）综合分析原则 （2）主导因素原则 （3）地域分异原则 （4）级差收益原则（行业收益级差测算） （5）定性和定量相结合的原则 城镇土地定级（影响因素） 繁华程度-因子：商业服务繁华程度；选择性：必选；重要性：1；权重值：0.2-0.4。 交通条件-因子:A.道路通达度、B.公交便捷度、C.对外交通便利度、D. 路网密度；选择性：A和B必选一种，C和D备选；重要性：2或3；权重值：0.3-0.5。 基本设施状况－因子：生活设施完善度、公用设施完善度；选择性：至少一种必选；重要性：3或2；权重值：0.3-0.5 城镇土地定级（影响因素） 环境质量状况-因子：环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度；选择性：备选（？）；重要性：4或5；权重值：0.1-0.3。 人口状况-因子:人口密度、人口素质状况选择性：备选；重要性：4或5；权重值：0.1-0.2。 城镇土地定级（总体思路） 城镇土地定级的主要思路：是从形成土地质量（土地条件）差异的原因入手，找出影响土地质量的因素，包括繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件、人口状况等；将这些因素指标定量化，换算成不同的分值；根据各因素对土地质量的影响程度和重要性，确定各因素的权重；将各因素作用分值加权求和，得到总分；根据总分高低划分出土地级别。然后，在土地级别的基础上测算土地级差收益。 城镇土地定级（步骤1） （1）调查收集资料： 繁华程度 交通条件 基础设施状况 生活设施状况 环境条件 社会、历史、人口状况 用地效益 城镇土地定级（步骤2） （2）定级因素资料的整理与量化： 选取对土地定级影响较大的土地自然和社会因素作为划分土地级别的因素 －选择的原则：地域性、标志性、针对性 依据定级因素与土地质量的相关方式及相关程度，编制各因素分值评定表 －采用相对值法与距离递减法，按0－100分区间赋分。因素条件越好，分值越高。 确定各影响因素的相对重要性（权重值） 城镇土地定级（步骤3） （3）定级单元的划分： 土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有 主导因素法 叠置法 动态网格法 城镇土地定级（步骤4） （4）土地级别的初步划分与确定： 根据划分的定级单元，计算单元内各因素分值，将各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分出土地级别（《城镇土地定级规程》，大城市划5－10级，中等城市划4－7级，小城市划3－5级） 城镇土地定级（步骤4） （4）土地级别的初步划分与确定： 上式中，p为土地单元的总得分（诸定级影响因素在单元内对土地优劣的综合反映）；Wi为权值（某定级因素对土地效能的影响程度）；Fi为分值（某定级因素在单元内表现出的优劣度）。 如何依据总得分划定级别区间？ 总分数数轴展示法 总分数频率曲线法 总分数剖面线法 城镇土地定级（步骤5） （5）土地级差收益计算： 选择适当的数理模型，来测算不同土地级别上典型行业的级差收益，以此来验证初步划分土地级别的准确性。 城镇地产估价的方法 （1）收益还原法 （2）市场比较法 （3）剩余法 （4）成本法 （5）路线价法 （6）长期趋势法 城镇地产估价的方法－收益还原法（1） 何谓收益还原法？ 如何通过贴现来计算未来的土地收益？ 如何选择贴现率？ 为什么要对收益还原法进行修正？ 什么是购买年法？ 城镇地产估价的方法－收