南京市房地产市场状况分析.docxVIP

目 录 目录 1 综述 4 一、前言 4 二、研究方法简介 5 研究背景说明5 抉策地产研究指标体系说明6 三、延伸服务 7 四、报告 8 摘要 8 1、房地产需求上升势头强劲8 第一节市场容量分析 10 一、2003 年南京市房地产市场容量分析 10 （一）2003 年的商品房市场容量10 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位10 投资者比例波动较大较快11 结婚购房比例比较稳定11 改善居住环境群体需求比例变化较小11 城市化进程等购房需求11 （二）存量商品房市场容量12 二、2003 年南京房地产市场交易状况分析12 2003 年商品房已实现需求状况12 商品房交易量的历年增长情况13 2003 年未实现需求状况分析13 三、2003 年需求结构分析 14 各片区的结构比例及季度变化情况14 楼型层次及季度比例变化分析15 商品房价格档次及季度变化情况16 第二节产品结构分析 17 一、2003 年市场供给总量 17 商品房开发持续增长17 土地资源的供给状况18 2003 年存量房供应状况19 经济适用房和中低价商品房开发建设情况19 二、2003 年房地产供应结构以及供需分析20 2003 年南京市房地产市场总体供需分析20 各区域供需结构分析20 价格层次供需结构分析22 楼型供需结构分析23 商品房总价与区域供需交叉分析23 三、2004 年南京市商品房供给总量分析 24 商品房24 经济适用房24 片区状况分析25 第三节价格研究 26 一、供应价格水平分析 26 抉策南京市70 典型楼盘价格指数26 商品房价格水平分析28 分物业商品房价格水平分析31 存量房（即二手房）价格水平分析32 经济适用房、中低价商品房价格水平分析33 土地价格水平分析34 房地产三级市场——租赁市场价格水平分析35 二、2003 年度南京市商品房价格因素及相关分析35 供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动3因5 经济增长及消费者信心——价格支撑面之一37 3.投资拉动——价格支撑面之二37 商品房直接成本的上升带动房价上涨38 城市化战略与房价水平——地区中心效应显现38 开发商保利因素——楼盘品质化倾向39 拆迁新法等政策影响39 三、南京市房价展望 39 2003 年房价总体特征39 2004 年市场环境及房价趋势39 第四节消费者调查研究 41 一、背景资料 41 样本特征41 研究方法41 研究指标41 二、购房者基本情况分析 42 年龄结构分析42 学历分析42 收入结构分析43 三、购房需求分析 43 面积需求分析43 收入与可承受价位交叉分析44 套型选择45 消费者可承受商品房总价分析45 四、购房者行为分析 45 付款方式分析45 收入与媒体影响度交叉分析46 年龄与购房区域交叉分析47 购房者对2004 年房价变化的心理预期和接受能力分析47 第五节生活指数评价 49 一、生活指数评价 49 区域生活指数模型49 应用与测评结果50 二、典型楼盘生活指数评价 50 典型楼盘生活指数模型50 应用与测评结果51 三、典型楼盘性价比分析 52 四、抉策地产研究中心生活指数专项研究52 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告52 楼盘工程前期定位研究52 第六节广告监测与研究 53 一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测53 二、2003 年 11、12 月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析53 投放量排名53 投放频率排名53 分区域投放量统计54 物业类广告投放量统计54 开发商楼盘平面广告投放量统计55 三、南京地区各平面媒体影响度分析55 平均日发布广告量统计55 四、楼盘形象宣传主题跟踪分析 56 2003 年 11、12 月楼盘平面广告投放主题类型分析56 2003 年 11、12 月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览56 五、从购房者相关特征分析媒体影响度57 购房者媒体偏好分析57 媒体广告对购房者决策的影响分析58 结束语 59 报告附件： 2003 年房地产业政策影响面分析 60 综 述 一、前言 2003 年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市沿江大开发技术方案的全面启动、众多重大市政建设工程的完工与建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面已驶上高速发展的快车道。从房地产市场的具体表现来说，2003 年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方面，消费者愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就在 2003 年，我国人均 GDP 首