物业管理职业经理及其事务所的生存空间.docxVIP

物业管理职业经理及其事务所 的生存空间文/刘昌兵 随着物业管理行业的迅速发展，不少问题逐步突显出来，这其中 一个曾被忽视的因素就是广大从业人员职业化与专业化水平低下，必 须创造一种新的体制，引入一种基于市场调节的新的力量，这就是以 培养造就物业管理职业经理为突破口，带动整个物业管理行业持续健 康的发展。在我国物业管理职业经理制度呼之欲出的时候，我们很有 必要探讨物业管理职业经理及其事务所的生存空间。 物业管理职业经理的内涵阐释及概念定义 作为一个新鲜事物，要对物业管理职业经理这个概念进行科学的 定义，对其内涵进行科学的阐释，首先要对职业经理这个宏观概念作 一了解。职业经理是指以企业经营管理为职业，深谙经营管理之道, 熟练运用企业内外各项资源，为实现企业经营目标，担任一定管理职 务的受薪人员。这一概念包括两层含义：其一，经理的职业化。随着 市场经济的发展，企业经营管理已经成为一门科学性、专业性极强的 社会职业，有其专业化的职业体系与行为规范，其职业标准与成就已 逐渐被社会广泛认同；其二，作为职业经理，将其工作视为职业生命， 有相应的社会角色标准与压力约束，在社会选择机制作用下不仅仅追 求物质利益的满足，更重要的是体现一种职业文化与职业精神，并以 此激发经营者的创造智慧与献身精神。职业经理的这种管理技能不是 生来就有的，需要接受专门的教育，经过较长时间的训练和实践才能 获得。这种教育和训练以及实践中的摸索，作为一种智能投资，是职 业经理为获取管理技能所付出的成本，它形成了职业经理知识财产的 概念，而当这个知识财产成为现代企业所必须的生产条件时，就演化 成了企业的人力资本。职业经理就是作为这种高层次的人力资本的所 有者，从资本的所有者手中换取了掌握和支配企业财产的权利。由此 可见，职业经理队伍的形成一方面是市场经济、现代企业发展的需要; 另一方面，如果没有具高水准的职业经理群体，现代企业就不能普遍 建立，现代企业制度也难以形成。 在美国，一般来说一个高级职业经理的锤炼期大约要七到十年左右时 间，竞争淘汰率在80%以上，只有很少的精英人才会成为最顶尖的人 物。优胜劣汰的市场规则会逐渐提高经理人阶层的人员素质，在发展 与竞争中使得整个职业经理人阶层的素质得到进一步提升，并逐步走 向规范与成熟。 结合物业管理行业的特殊性，试对物业管理职业经理作如下定义：具 有精深的企业经营管理知识，丰富的物业管理实践经验及理论水平, 受聘于物业管理企业或业主委员会，对法人财产及物业拥有经营权、 管理权、服务权并承担保值和增值责任，以经营管理企业及管理服务 物业（业主）为职业的人员。其对应的职务有物业管理公司首席执行 官、（正、副）总裁、（正、副）总经理，物业管理处（正、副）经理 （主任、项目经理）等等。 物业管理职业经理及其事务所的根本和核心 物业管理职业经理及其事务所的根本是“诚信”，核心是“专业 化”，表征是“职业化”，即“诚信” + “专业” + “职业”。 其中“诚信”是必须遵守的企业道德和企业伦理准则，是物业管 理职业经理制度建设的一项基础工作，是企业生存的基本含义及企业 行为的基本方向。物业管理职业经理业务作为一种民事活动，必须按 照《民法通则》的规定，遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原 则；按照《合同法》的规定，即当事人行使权利、履行义务应当遵循 诚实信用的原则。必须充分认识到“诚信”原则对于物业管理职业经 理制度发展的重要意义，致力加强“诚信”经营道德建设，并实现 “诚信”执业的内部制度化。 作为物业管理经理业务核心的“专业化”，是指从业人员经过多年的 行业“专业化”磨砺并已取得显著成绩，既有丰富的物业管理实践经 验，也有深厚的物业管理理论素养，并按照国家《物业管理条例》的 规定持有国家认可的职业资格证书。由此，可以有效地解决目前物业 管理市场存在的专业化、规范化程度低、企业公信力缺失、相关矛盾 尖锐等问题，促使物业管理整个行业广从业人员素质及物业管理服务 水平和质量的全面提高。 物业管理职业经理及其事务所的执业范围 参考国外注册物业管理职业经理制度，笔者建议注册物业管理职 业经理及其事务所的执业范围应该包括： （一）受聘于房地产开发企业开展物业管理前期管理服务业务，包 括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务等。 （二）受房地产开发企业或业主委员会委托，协助房地产开发企业 或业主委员会选择具备专业能力和职业道德的物业管理企业或物业 管理人员。 （三）受聘于业主委员会开展与物业管理相关的业务，包括物业管 理全托服务、物业管理顾问咨询服务及受业主委员会委托对物业管理 企业进行监督。 （四）受聘于业主委员会对项目进行监理，协助业主委员会选择保 安、机电、维修、绿化、卫生等相关行业的专业公司，并受业主委员 会委托监理专业公司的服务质量或提供