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预租及租金收入 主讲： 第一页，共八页。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 六、预租及租金收入 新文件第10条：开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 （一）预售收入纳所得税么？ 预租收入纳所得税么？ （二）预租收入是否缴纳营业税？ 1、16号文件第5条 2、新实施细则第25条 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 第二页，共八页。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 六、预租及租金收入 （三）租金收入确认规则 根据租赁合同规定的付款时间，一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？ 1、企业所得税 （1）国税发[1997]191号文件第7条 （2）新税法如何确认收入？《实施条例》第十九条第二款（3）新税法中对租赁费支出是如何确认的？《实施条例》第四十七条第1项。存在问题：横向不配比 思考：如果合同规定最后一年付款呢？ 实际上企业所得税在租金收入上，采取的是“收付实现制” 我们所称的“收付实现制”并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。 第三页，共八页。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 六、预租及租金收入 （三）租金收入确认规则 根据租赁合同规定的付款时间，一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？ 2、营业税 （1)依据16号文件，根据财务会计的收入计入。 （2)依据新营业税暂行条例及实施细则规定 实施细则第24条： 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天； 实施细则第25条：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 结论：营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。 第四页，共八页。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 六、预租及租金收入（总结） 预租收入 租金收入 税种 时间界限 是否缴税 税法依据 所得税 08年以前 不缴 国税发【2006】31号 08年以后 不缴 国税发【2009】31号 营业税 09年以前 不缴 财税【2003】16号 09年以后 缴税 《实施细则》25条 税种 时间界限 适用原则 法律依据 所得税 08年以前 权责发生制 国税发【1997】191 08年以后 收付实现制 条例第19条 营业税 09年以前 权责发生制 财税【2003】16号 09年以后 收付实现制 实施细则24条、25条 第五页，共八页。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 六、预租及租金收入 （四）转租收入的税务处理？ 1、营业税：国税发【1995】76号文件，必须征税。 2、 转租房产税文件夹：不征税。 ① 沪地税地[1996]42号;明确请示总局后不征税 ② 苏地税发[2006]135号;不征税 ③ 赣地税发[2008]95号;不征税 ④ 浙地税函[2002]257号;不征税 第六页，共八页。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 六、预租及租金收入 （五）规避房产税的常见思路（流程再造） 1、变出租为转租，架设中间公司。 2、变出租为收取管理费，分解租金收入为租金和管理费。 3、变出租为承包（16号文件第二条第六款、实施细则第11条 第十一条? 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 ? 第七页，共八页。 内容总结 预租及租金收入。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。根据租赁合同规定的付款时间，一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入。我们所