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住房金融与按揭知识 第一页，共三十页。 按揭的概念 按揭——Mortgage 住房抵押贷款的另一种特殊形式，特殊性在于贷款人申请贷款时，并未取得该房屋的产权。 第二页，共三十页。 抵押担保 抵押物：借款人有权处分的房产 担保范围：本金，利息，罚息及实现债权的费用 抵押人对抵押物权利的行使受到限制：未经贷款人书面同意，不得处分抵押物（出租，变卖，重复抵押，抵偿债务，馈赠） 抵押合同公证的效力：贷款人的抵押权受到损害，可处分抵押物（具有强制执行效力）或对借款人，保证人的其他财产强制执行 第三页，共三十页。 质押 标的：权利凭证或物，由质权人占有（抵押物由抵押权人占有） 出质人（借款人） 质权人（贷款人） 质押期内，出质人对出质物不得以任何理由挂失 第四页，共三十页。 住房按揭贷款种类：按资金来源划分 商业性贷款 商业银行自有资金 公积金贷款 住房公积金 组合贷款 第五页，共三十页。 住房按揭贷款种类：按交易标的划分 一手房贷款 最长30年 最高八成 二手房贷款 最长20年 最高七成 第六页，共三十页。 按揭所涉及的法律关系 （合作协议—担保） （购房合同） （签定借贷合同） 按揭前提：购房者必须将购入的房屋做抵押，发展商承诺回购担保 银行 发展商 购房者 第七页，共三十页。 发展商的连带责任保证 借款人未按合同约定履行还款义务，保证人承担该义务或对房屋进行回购 保证期限：借贷合同签定----房屋所有权证办理正式抵押登记 保证责任范围：本息，罚息及实现债权的费用 保证人履行保证义务后取得对借款人的代位求偿权 第八页，共三十页。 按揭贷款法律要点 银行与发展商签订按揭贷款合作协议书 发展商与购房客户签订房屋买卖契约，办理买卖登记手手续 客户提出按揭贷款申请 银行对申请人的条件予以审查，对合格者予以批准，签订抵押贷款协议。 第九页，共三十页。 持抵押贷款协议书和房屋买卖契约到房管部门产权产籍处办理抵押登记手续 银行向借款人放款，直接将贷款拨入发展商在银行开立的帐户内。 发展商收到此笔款后，视为购房人已交足房价款，给购房人开具房款发票。借款人（抵押人）在银行同时开立还款帐户，根据抵押贷款协议书之规定，按期向该帐户还本付息。 全部还清贷款，贷款人与银行经办人一起办理解除抵押手续。 第十页，共三十页。 按揭贷款利 率 执行人民银行规定利率 l至5年：年利率为4.77% 6至30年：年利率为5.04% 利率调整 已发放贷款，自下年1月1日起执行调整后的利率 第十一页，共三十页。 贷款利息 实际放款日与到期日，以借款借据为准 自贷款发放次月起还本付息 利率调整：遇法定利率调整，贷款期在一年内的仍实行合同利率；贷款期在一年以上的，次年1月1日调整 第十二页，共三十页。 还款方式 1、等额本息还款法 月还款额相同 利息逐渐减少，本金逐渐增加 计算公式： 每月等额还本付息额=贷款本金×月利率×（1+月利率）的n次方 /{（1+月利率）的n次方 －1} (其中n=还款期月数） 第十三页，共三十页。 2、等额本金还款法 月还本金相同： 利息按当月剩余贷款本金实际发生利息计算 计算公式：每月还款额＝贷款本金/贷款月数＋（本金－已归还本金的累计额）×月利率 第十四页，共三十页。 两种还款方式比较 第十五页，共三十页。 Case Study -选择合适的还款方式 案例：王先生25岁，毕业两年了，他和女朋友两人每月收入合计7000元，马上就要结婚了，想买套75万的房子，需向银行贷60万，20年。 ？如何选择贷款方式？ 240次方是（2.73） 等额本息：第一个月还款额？ 等额本金：第一个月还款额？ 第十六页，共三十页。 等额本息：第一个月还款额：3976元； 等额本金：第一个月还款额：5020元； 30万，贷20年，等额本息比等额本金多还款2.5万多；60万，贷20年，多还款利息超过5万 选择最适合自己的衡量标准： －年龄 －收入能力（收入增长型或收入衰减型） －消费理念 第十七页，共三十页。 贷款人不按期还款的处理（3至6月） 未出房产证 发展商收房（回购），代购房人向银行偿还其未偿还的按揭贷款；银行追究贷款人未按期还款的违约责任 已出房产证 银行对已抵押房屋向法院申请，进行拍卖，拍卖款用于偿还未还按揭贷款、利息、罚息、违约金、拍卖手续费等 第十八页，共三十页。 不按期偿