我国现行三大养老服务模式和六大运营模式.pdfVIP

我国现行三大养老服务模式和六大运营模式 现阶段，我国在以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充的基本养老服务模式下，随 着社会资本的广泛参与，不断催生出新的运营模式（床位出租型、房产出售型、租售组合型、金融保险 组合型、会员制以及其他6种主要运营模式）。但传统养老依然存在种种弊端，难以克服其养老的房地 产化倾向的同时，由于其公益性质，收益空间也大大受到限制。 田园养老作为一种新型养老服务模式，不仅充分利用了农村闲置资源，满足老年市民回归田园的需求， 同时也在不断激励着社会资本的参与，成为传统养老之外的又一新归属。 我国现行3大养老服务模式+6大运营模式 一、现行3大养老服务模式 根据“未富先老”、快速老龄化的基本国情，以及中国传统的居住文化的特点，2011年2月，民政部发布 《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，即“9073”的养老引导方针：90%的老年人在社会化服务协助 下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养 老。 二、社会资本参与下的6大养老运营模式 由于国家政策扶持与市场的需求，社会力量介入养老事业的情况不断出现，社会化养老的各种崭新模式 也应运而生。从本质而言，养老机构社会化不仅是一种模式，更多的是一种公共管理方式，是政府的战 略变革。 在国家提出养老社会化的基本思路的基础上，各地方政府都积极行动，大力推动和积极发展各种社会化 养老模式。根据养老方式和盈利方式两个维度，国内的养老项目运营模式可归纳为床位出租型、房产出 售型、租售组合型和金融保险组合型等多种类型。其中床位出租型是最常见的类型，房产出售型和租售 组合型是近年来养老地产中常见的类型，比较早期的有太阳城、东方太阳城等；金融、保险组合型的代 表企业是泰康之家养老社区，会员制形式做的较大的企业是某某亲和源等。 床位出租型： 1.以床位出租方式盈利的经营模式； 2.出资主体有公办、民办、公办民营、公助民办等多种； 3.公办养老机构收费较低、补贴多，供不应求，但管理机制不灵活、经济效益低； 4.民办养老机构运营管理比较灵活，服务能够适应一定的要求，但盈利微薄。 房产出售型： 1.以面向市场出售养老住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设施的完善； 2.多层住宅、独栋别墅、联排别墅、四合院等形式多样，以满足不同客群需求； 3.具有资金回收快、经营风险小的特点，满足老年人注重投资收益的心理； 4.有时存在后续配套服务不足、管理不完善、持续性不足等问题。 租售组合型： 1.养老公寓及配套设施床位的出租与养老住宅销售相结合的运营方式； 2.实现土地效益和养老产业均衡发展，解决了经营资金和养老持续性不足的问题； 3.用地性质可以是居住、医疗、商业、公建等多种用地性质搭配，开发比较灵活。 金融、保险组合型： 1.主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险等3种方式； 2. 目的是运用金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企业发展融资； 3.处于尝试阶段。 会员制： 1.打造医疗保健社区，实行会员制管理模式； 2.通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验； 3.缺点是经营资金大、回收期长，且收费高昂，难以达到高入住率。 其他： 与医疗机构结合、与教育设施结合、与风景旅游相关产业结合，与幼儿园并建，青老共居等模式层出不 穷，百花齐放。 三、当前养老运营模式存在的弊端 1.房地产化倾向比较明显，社会资本参与受限制 在上文提到的几种养老运营模式中，房产出售型、租售组合型以及金融、保险组合型具有明显的房地产 化性质。而从目前养老地产的开发情况来看，社会资本参与养老事业受到层层制约。一是建设成本高， 压缩利润空间。比如养老地产建设方面需要完善的配套设施，如医疗保健中心、老年活动中心以及商业 购物中心等。二是开发模式的不规X。养老地产在房地产调控似乎看不到尽头的当下，成为不少房企纷 纷涉足的饕餮盛宴。但目前我国有关养老产业的概念十分迷糊，亟待确定养老产业经营模式，并在产 权、物业管理等方面作出明确的界定。由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不 同形式卖房，并没有躲过卖房的本质。 2.养老企业收益空间小 从目前国内的养老项目来看，定位于高收入客群的项目、主要服务于高龄和生活不能自理者的康复医疗 项目，盈利相对较好。周边交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美、床位较多、投资较多、配 套完善的项目，盈利也相对较好。但整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的较少。 未来养老服务新模式—— 田园养老 随着城市化的发展，越来越多的城市人渴望返璞归