成都凯旋天际湾号楼推广策略案.pptxVIP

成都凯旋天际湾号楼推广策略案会计学第1页/共47页开门见山，5个问题： 今年成都的商务公寓市场如何？ 1号楼在推广中的优劣势是哪些？ 客群又是怎样的？ 1#楼的推广USP又是什么？ 结合2/3#楼剩余房源，1号楼咋推？第2页/共47页Part 1 商务公寓市场分析第3页/共47页央行银根收紧，限制资本，釜底抽薪CPI物价继续上涨，通货膨胀预期到来日本地震海啸席卷，全球股市跌宕，资产寻求出口利比亚战争影响，纽约黄金价格连创新高住宅受限，成都商业市场火爆，涌现出大批商务公寓第4页/共47页第一季度：商务公寓供应多，销售火爆万景峰LOFT独立公寓从去年11月底面市以来至今年2月底，销售700余套。雍湖湾“雍湖荟”酒店公寓总体量600余套，成交套数已接近500套。楼盘均价（元·㎡）面积（㎡）是否精装精装标准（元·㎡）是否通天然气水电类型万景峰700039清水——通暂定商业雍湖湾【雍湖荟】1000040精装2500不通商业美年广场900080-125清水——通民用海洋中心1600050-100精装5000不通民用索尔龙舟900023-45精装+清水1000不通商业白金瀚宫1290040-50精装2000不通商业优博国际708030-60公共部分精装——不通未定神仙树3号1150046-92精装1200通民用中海部落阁11000（未开盘意向价格）35-70精装1500通商用第5页/共47页第6页/共47页独立LOFT39㎡买一送一 总价20余万第7页/共47页联合VIEW：经济市场大环境起伏，楼市成交萎缩，双流豪宅/别墅预售证受制，城南高端受波及，客户不得不转回主城区。下半年，40年产权供应量大，商务公寓并不像预期那样火爆。从市场现有的40年公寓来看，面积小，总价低，即使有精装标准也不高。第8页/共47页Part 2 1号楼优劣势分析第9页/共47页凯旋天际湾前期推广形成——四个最！地段最好：成都主城区最好、最成熟、最稀缺、最生活的地段景观最美：清水河湾、天鹅湖公园等三大公园形成的城市绝版景观资源建筑最有品质：富有尊贵感的新古典主义建筑风格和石材等运用客群最高端：成都的高端人群这是前期天际湾已经为1号楼建立起了的形象高度这也是推广上仍旧要保持凯旋天际湾的主要原因第10页/共47页除了拥有跟2/3号楼相同的自然资源、社区园林、精装标配等外，1号楼还有其独特的价值： 1号楼40年的商业产权——不限购，购买客群范围扩大 通天然气，民用水电气——居住成本与住宅一样，即可投资，又可自住 57-144㎡，其中57-89㎡为主力户型——面积区间相对较大，只做单一投资，有难度 2梯6户——区隔于一般商务公寓的通廊式分布，舒适性强，居家自住也可以第11页/共47页优势：40年的商业产权，不被限购；民用水电气，后期居住成本低。一河三公园，自然环境稀缺；城西居住核心，生活配套成熟；高端精装配置，能借2/3号楼前期推广之势。不足：社区规模小——这是前期面临过的问题，已不构成影响第12页/共47页联合VIEW：1号楼的大面积区间、高精装标准和高总价段位，已经决定1号楼不能单纯的走投资路线，需走一种“两手抓 两手都要硬”的推广路线。第13页/共47页Part 3 客群深度洞察第14页/共47页这是他的首套房，民用水电气，有传统意义的温馨居家，又有更多的便利和舒适这是他的N+1套房子，不被限购，也许偶尔住一下，也许根本不住，或用来投资投资客两代居一代居第15页/共47页从产品本身进行客群界定：三种客群“通吃”1#楼的价值决定了不限购、投资+自住融合的模式也就决定了客群的多样性第16页/共47页一代居多为条件好的首次置业者1号楼除产权少了30年外，拥有民用水电气/2梯6户等住宅才有的价值从客户后期居住品质和使用性上来说，跟2/3号楼没有任何差别，而且价格相比70年便宜了① 城内条件好的首次经济承受能力强，想买套主城区内、资源好、配套城市的房子。前期即可自住，以后还可用来投资。② 郊区的城市人，看重城区在郊区有一定的经济实力，或为子女买，或为以后养老买。第17页/共47页两代居有需求的多次置业者① 为孩子买：教育牌和时间牌接送孩子上学放学，一天是兴奋难得，六年则是煎熬难坚持！周边泡小名校汇聚，为孩子买——这需要落实1号楼能否准迁入户口。② 为父母买：亲情孝顺牌自己住得与父母，只有一碗汤的距离！既相隔又相近，既有自己的私人空间，还能同时照顾父母，全家人的问题都解决了。水映长岛/优品道等周边买大户型的家庭。第18页/共47页投资客满足限购下的投资需求① 住宅限购，原本买住宅投资的人，现在或不买，或被挤到城外。② 想买商铺或写字楼，动则上千万，资金需求大，一般都很慎重。③ 一般商务小公寓，品质不高，年头一长，物业增值性难免下降。从鹭岛的客群可得出，高新西区的高管等，都是我们1#