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从美国经验看中国物流地产需求 Table_Summary 核心观点：  物流提效、降本是推动美国高标仓储需求快速增长的核心逻辑 从美国发展经验来看，美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起， 同时在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保 持高速增长。我们认为无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零 售连锁化及电商）对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降 低物流成本的内在诉求。当然，政策配合推动也是物流地产发展的不可或 缺的推动力。 乐加栋  高标仓储是重要的周转物流环节，可以极大提升企业库存周转效率 高标物流仓储作为供应链中的周转物流环节，在库存周转优势巨大， 郭 镇 能够极大提高企业存货周转率，降低仓储成本。同时，高标仓储是整个供 应链信息和资源整合的载体，有利于实现物流规模化，极大提升了运输货 物周转能力及运输效率，同时高标仓储网络化的布局有利于缩短运输半径， 金 山 对运输成本也起到明显降低作用。  高端制造业、零售业、电商及第三方物流将推动我国高标仓快速增长 通过对美国推动现代高标仓储需求因素的研究，结合我国物流地产发 展的现状，我们认为未来我国高标仓储的需求增长将来于以下几个方面： （1 ）高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长；（2 ）零 售业的行业集中度提升，以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长； （3 ）电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展，将极大推动物流仓储的需 求增长。  持续看好物流地产行业景气度，推荐关注轻资产运营模式的公司 我国整体物流绩效偏低，但08 年金融危机后，整个社会对于降本、提 效的诉求逐步增强，带动高标仓储需求快速增长，但供给端看，我国物流 仓储供给结构不均衡现象明显，存量总供给不足且高端仓占比较低，供需 缺口巨大。我们认为未来物流地产是地产细分子行业中需求和供给关系最 为健康的板块。 标的方面，我们重点看好采用轻资产、高周转运营模式的东百集团（经 Table_Contacter 营模式采用基金实现资产后端退出，同时具备管理团队+上市平台+ 民企机 制的自身优势）。 1 目录索引 美国物流地产之兴起与发展5 企业提效降本诉求是推动美国高标仓储快速发展的核心逻辑5 美国高标仓储需求结构伴随着经济结构变化而发生变化 10 从美国经验看中国物流地产 18 中国现代仓储现状 18 中国物流地产未来展望21 两个值得关注的问题：政策支持以及自建仓储的漏斗效应27 我国未来高标仓储市场规模预测29 图表索引 图1：现代化的高标仓储在供应链中的核心作用6 图2：现代高端仓储的货物周转率6 图3：现代高端仓储中搜索货物时间减少6 图4：自动化分拣系统运行模式7 图5：石油危机与美国经济增速8 图6：未广泛使用高标仓储前商品的成本构成8 图7：以汽车为例，70 年代美国车企面临强力挑战8 图8：80 年代美国仓储业增长与GDP 增长对比9 图9：80 年代美国仓储业稳步增长9 图10：80 年后，专业的物流服务带来物流成本降低9 图11：1981-2005 年美国物流成本构成 10 图12：80 年代以来美国物流成本各构成占GDP 比重 10 图13：制造业与物流供应链的一体化联动模式 11 图14：五大产业使用第三方物流的比例（1