沉阳综合项目前期市场研究及定位62.pptxVIP

会计学 1 沉阳综合项目前期市场研究及定位62 8.0市场空白分析 将本项目打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合购物中心； 以国际二线品牌和国际时尚品牌为主的时尚前沿基地； 整个商场为体现时尚、娱乐、教育、家庭的“时尚家庭育乐馆”。 商业定位的差异化特征： 主题不同，消费体验不同 更加时尚，品牌店的升级 业态之间的融合，餐饮与娱乐、餐饮与购物的融合 细节的关注，设计细节，业态布局细节，例如在运动用品层，布置一个小足球场 市场表现 本项目的机遇 主体消费人群75％以上为在婚，有自己独立的家庭； 其中，30-40岁的人群孩子年龄主要在0-12岁之间，孩子的投入是这个家庭阶段的重要投入； 沈阳大型商业内虽有部分提供儿童商品或者儿童娱乐，但缺乏综合； 本项目高层可以针对儿童需求，打造集儿童早教、娱乐、服饰、餐饮以及学习用品为一体的儿童天地； 同时还可以突出家庭的概念； 关键词：现代家庭生活方式，寓教于乐 沈阳消费者餐饮和娱乐频次高，消费金额也较高；餐饮娱乐消费能力强； 餐饮、娱乐消费的主要目的是朋友聚会； 将摒弃纯粹的娱乐和纯粹的餐饮，将餐饮和娱乐在同一空间内组合，与娱乐相组合的也不再是快餐类设施； 充分满足消费者朋友聚会的餐饮娱乐需求。 关键词：朋友共享的娱乐空间，精彩的周末 健身和美容、spa逐渐成为沈阳人重要的业余健康休闲 提供健身、美容、spa休闲空间 关键词：健康的生活态度，女性增美空间 第1页/共11页 8.0市场空白分析 8.3酒店市场发展机遇 市场表现 本项目的机遇 太原街有洲际、假日、商贸、新世界、世纪国际等众多高档酒店，也有金三角、群星、金都等众多中档酒店，是酒店集中区； 太原街处于城市核心区，是外来人员选择住宿的首要场地； 太原街为发展早的商圈，聚集有较多的国际和国内知名的公司企业办公，对酒店具有较好的需求； 太原街购物设施多，餐饮、娱乐初具氛围，未来将进一步发展，配套丰富； 临近火车站和长途汽车站，有较多流动人群； 本项目具有发展酒店的良好条件； 沈阳高档、国际知名管理公司管理的五星级酒店入住率较好，目前五星级高档酒店具有一定发展空间； 未来五星级酒店规划项目多，未来竞争激烈； 本项目不临主干道，交通条件稍差；周边景观条件也稍差； 本项目不建议发展五星级酒店； 本项目所在区域四星级酒店多，需求量大； 现有经营较好的新世界酒店、商贸酒店设备设施老化，而世纪国际酒店非国际知名酒店管理公司管理； 发展国际知名酒店管理公司管理的四星级酒店具有一定的机遇； 项目周边流动人口多，中等档次酒店具有较好的需求； 有较多老酒店宾馆和酒店式公寓提供针对中等档次的住宿需求，但这部分酒店缺乏良好的服务水平； 经济型酒店是未来中等档次酒店发展趋势，以其经济的价格、良好的配套、舒适的环境以及精简的配套成为原有宾馆的重要替代品。 本项目的购物中心能为酒店提供良好的配套，降低配套设施所带来的成本。 经济型酒店管理公司对发展前景好的项目具有投资的可能。 本项目具有发展经济型酒店的良好机遇和利益。 第2页/共11页 8.0市场空白分析 8.4写字楼市场发展机遇 市场表现 本项目的机遇 太原街商圈是沈阳的三大商务圈，本项目处在太原街商圈内； 太原街是传统的商圈，除了总统大厦和城市广场有较多的国际知名公司外，在老旧的写字楼和中档酒店宾馆内也分布有较多的国际和国内优质企业； 太原街商圈的平均入住水平高于其他商圈； 处于城市核心区，出行便利； 有众多的商业、酒店等配套设施，商务配套条件好； 根据沈阳与北京相比，经济发展后，写字楼需求有极大增长。 本项目具有发展办公物业的良好机遇； 可以吸纳分布在周边老旧写字楼和中档宾馆酒店的客户； 未来在北站和五里河区域等交通条件和可视性好的区域，将兴建较多的地标性高档写字楼，未来高档写字楼竞争激烈； 本项目不临主干道，交通条件和可视性不是很好，作为写字楼缺乏地标性； 中档写字楼需求层面广，高档写字楼发展前，中档写字楼将得到充分发展； 本项目现有条件不太适宜发展高档写字楼； 发展中档写字楼具有较好的市场机会； 周边的公寓有较大部分发展成以办公为主的商住公寓，有较多中小型公司选择在此区域办公，商务公寓具有较好的发展条件； 较多商住公寓原来设计功能以居住为主，办公条件较差； 沈阳性价比较高、提供优惠贷款条件的纯办公的商务公寓市场反响好。 较大部分商务公寓空间缺乏变化，部分跃层公寓层高低，层高仅4.5-4.8米； 发展提供更低首付、针对中小型公司的纯办公的商务公寓具有较好机会； 可以开发部分性价比较高、空间富于变化的loft商务公寓； 本项目处于商业聚集区，区域内聚集有众多品牌，品牌代理商户在此区域办公具有便利性； 商圈所带来巨大人流，也是针对个人消费者的旅游、教育培训、出国咨询、产品直销等公司办公的重要场所。 品牌公