青岛恒星尚库购物中心项目定位规划与运营细则_62p_XXXX.pptxVIP

恒星尚库购物中心 定位规划与运营细则 关键词导读 区域特点 商圈定位 商场定位 卖场规范 商品定位 典型商家 发展模式 组织结构 立地环境分析 本项目地处金水路以南，九水东路以北，李村河以东，恒星学院以西。 李村河和金水河改造是李沧区2012年大干三百天的重点工作之一。李村河上游综合治理二期工程范围从九水路至世园大道，全长约2.4公里。按照工程进度，九水路至金水路段计划于2012年7月基本完成施工，具备开园条件。此次改造，将首次引入“园中园”的改造思路。“园中园”是园林景观设计中一种独特的造园手法，李村河上游综合治理二期工程中充分运用“园中园”的造景方法，在统一的大景观下，又有独特的小景观。此外，李村河上游综合治理二期工程在景观设计中，充分引入城市 “绿道”的设计理念，以“游人、自行车漫步道”的园路形式，将整个沿河景观连接为一个统一的整体。 关键词 高校区，中高端居民区 居民聚集区 人口密集区 本 案 高校 高校 高校 高校 万科等楼盘 总体规划 1、沿街商业体与产业园 2、产业园 现有建筑体量 KM楼现有建筑面积1.4万平方米，尚有5000平方米的主体商业楼未建完。 B1楼总建筑面积2万平方米。 现有商业气氛 图中商业街除上图开建外，其它规划尚未实现。如全部建成其体量将超过10万方，其中包含了商业体与总部经济园。在未来，万科也将规划路的东岸打造商业体。 区位SWOT分析 优势 劣势 机会 风险 时间和空间是该区位所面临的主要问题。 解决方案： 1、正视总部经济园对商业体的促进作用，其核心价值在于拥有固定的消费人群； 2、尽快的形成商业体的总体量； 3、合理规划业态，以吸引跨区域客源； 4、保证单位业态的规模，以形成独特卖点； 5、业务发展多渠道化，以争取空间差和时间差； 6、尽快催生大体量商业体。 向理论致敬 从实践学习 “在市区或郊区的某块既定的片区范围内，构成了足以聚合人流进入该片区范围内进行消费活动的各种不同类型的零售商店之条件, 而形成意义上的「商圈」”。 所谓的商圈我们将其解读为： 商圈型态的定义及其重要性 “我们只能在顾客心中找到定位的创意”这是商圈立于不败之地的不二法则。 基于集团未来的战略愿景，我们必须将KM楼的购物中心的定位思路放大到整个相关商圈[九水路-金水路之李村河东西岸]的竞争格局，去规划足以跨区吸客入店并停留2小时以上的业态组合。 具备吸引开车游客及目的性购物者的条件。 常住人口对商圈型态影响 入店动机 怎么来 联外公共交通系统 每百户家用汽车拥有率12.5辆 距离及方便性的问题不解决入店客流量无法量化 透过强力的「娱乐休闲」元素与聚客主体, 一网打尽周边人口的跨区域客源。  购物中心运作模型 购物中心的类型 休闲娱乐型定位的购物中心一般有以下特征： 1．休闲娱乐比重高 2．一般规模较大 3．选址通常远离大都市中心区 4．拥有非常庞大的停车场 主题购物型定位的购物中心又可细分为以下几种类型： 1．都市综合购物型 2．郊外大盒子中心型 3．专业中心型 生活邻里型定位 生活邻里型购物中心一般设在社区的商业中心，其不仅仅是社区的商业中心，同时也是社区居民的生活中心、休闲中心和交往中心。随着现代人生活水平的提升，对生活品质的要求也将逐渐升级，会越来越重视社区生活的便利、安全、环境，越来越重视健康、家庭、人际沟通。因此需要便利的设施、便利的服务、安全的商品、安全的环境，在生活邻里型购物中心不仅仅需要购物，还需要满足家庭休闲、社区交往的需要。 　　生活邻里型购物中心应当是现代都市生活方式的载体，除了以一站式满足社区居民生活消费的功能为核心，还应补以满足现代生活方式的各类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类众多、配套较齐全的生活服务设施。社区服务中心、派出所等政务机构也设在这里。这种多中心合一的形态既有利于城市空间利用效率的提高，还将有限的社区购买力集中起来，给所驻商家带来强大的人气。 检视购物中心聚客能力的原则 1、吸引大量的顾客入店 2、延长顾客停留时间 / 增加消费额 3、重复入店 顾客为什么要到你的购物中心消费？ 去别家不好吗？ 你的购物中心跟别家有什么差别？ 吸引大量的顾客入店 涉及的层面涵盖了项目的「立地位置」、「商圈构成」、「竞争状况」、「商圈的顾客消费行为与态度」…等研究调查, 从这里切入去深入问题, 将自己和竞争者之间的优、弱势找出来比对分析。 评估延长顾客停留时间的条件 2006年「海口市五大商圈顾客行为态度大调查」的结果显示,消费者进入一个成熟商圈从事消费与休闲娱乐活动, 所停留的时间至少都在2小时以上, 换言之, 消费者进入成熟商圈的这2小时当中, 已不纯然只是购物的动机, 很多时候