城市综合体销品茂百货商场研究汇报.pptVIP

东方广场甲级写字楼主要租户 第六十三页，共九十九页。 东方广场豪华五星级酒店--君悦酒店 ??东方广场君悦酒店共有825间客房，提供14个由26至33平方米的各种房型。?? 目前，君悦酒店已成为北京酒店市场房价及入住率最高的豪华五星级酒店之一。 第六十四页，共九十九页。 东方豪庭公寓共有600多套单元，提供由25至500平方米的各种房型。 为跨国公司、内外机构的中高级管理人员提供中长期居住服务。 东方广场豪华服务式公寓-东方豪庭公寓 第六十五页，共九十九页。 成功要点——协同效应 酒店为综合体提供高质素的“流动”居住人口，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务带来持久的繁荣和活力。 ??办公为综合体带来大量的日间人流和商务活动，甲级写字楼内员工多为中高收入阶层，是消费者的中坚力量。 ??高档公寓提供了消费能力强的“常住”人口，家庭各年龄层次的消费。 ??交通设施使综合体与城市保持密切的联系，为综合体提供持续不断的人流和便利性。 ??商业零售与人们的日常生活紧密相连，为综合体提供生活性、愉悦性和丰富性的、满足人们多样化的选择，形成繁荣的街区。 第六十六页，共九十九页。 1999年12月28日，港汇广场正式开业迎宾，它率先将城市综合体的经营模式带到沪上。而后，港汇每年都根据消费者反馈、入驻品牌销售业绩分析进行品牌调整，十年来，港汇广场年均品牌调整总数超过商场当年品牌总数的40%，近年调整步伐愈发加快，各品牌将港汇的店面作为其在国内旗舰示范店的更是比比皆是。 ?2007年，港汇广场引进了M.MISSONI、AGNES.B、LONGCHAMP、CERRUTI 1881、COACH、BALLY、PATRIZIA PEPE、ANNA SUI、ZEGNA、Marc by Marc Jacobs、MAX MARA（以开业时间先后排序）等11个高端国际时尚品牌。截至目前，港汇广场一楼经营的国际知名品牌总数已达17个，知名品牌店面总营业面积达2600m2，占一楼总营业面积的70%（不含餐饮类租户）。 ?2008年港汇名表区ROLEX、Europe Watch相继撩开面纱，其中欧洲坊现已汇聚Bvlgari、Girard-Perregaux、IWC、Piaget、Panerai等十余种名表及表盒。Just Cavalli、Juicy Couture、Moschino 、See by Chloe等时尚流行品牌店也于下半年陆续开幕。 成功案例二：港汇广场 第六十七页，共九十九页。 港汇广场（城市综合体）物业组成 第六十八页，共九十九页。 港汇广场各物业 第六十九页，共九十九页。 港汇广场全景图（白天） 第七十页，共九十九页。 看规划 如：唐山万达广场—城市现有格局 新华道 建设路 市政府 唐百 三利 凤凰新城 规划的未来商务金融中心 目前以中高档住宅项目为主 城东工业区 污染较为严重， 居住环境较差 城南塌陷区 以低端居住为主 城市核心 唐山的商业、商务、政务三重中心 城市主干道交汇 远洋城 由新华道和建设路两条城市主干道划分城市区域；城市尺度小，唐百区域为目前城市唯一核心区，但属于城南区域，客户存在一定程度的购买抗性 城市整体规划 城市现有格局 城市未来发展趋势 项目所在地未来发展潜力 第三十一页，共九十九页。 二、整体经营定位 收入： 低收入——高收入 年龄： 年轻人——成熟人 档次： 大众型——精品型 类型： 时尚型——主题型 从四个角度对项目进行经营定位： 第三十二页，共九十九页。 三、经营业态布局 经营业态布局原则 对不同主题商业业态分类，使相同主题的商业业态集中在同一建筑体内； 相同主题的商业业态，考虑到消费人群的年龄结构不同，放置不同的楼层；年轻人的消费品可以适当放置高楼层； 对于具有较强品牌号召力的商家，放置在黄金位置，带动整个商业体的人气； 品牌商家签约年限不超过3年，根据潮流动向，随时调换品牌商家或调整商家的位置； 第三十三页，共九十九页。 四、商业建筑设计细化 交通动线 公共空间 外立面 时尚、新颖，与项目整体定位相符； 合理布置横向和纵向交通动线，使每个商铺都能充分享受人流，不留死角； 封闭、恒温的高比例公共空间（≧40%）； 过道 过道宽敞，主过道设有休息区域及景观； 第三十四页，共九十九页。 三种物业形态未来发展趋势 城市综合体专项研究 三种物业形态基本概念研究 城市综合体成功案例借鉴 第三十五页，共九十九页。 是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。 建筑综合体 “城中城”的经营方式 各种功能互为补充，互相配合，提供对方发