经济危机下的楼市新政.pptVIP

92/98 年的韩国：减息29/40%，房价增速触底 市场对减息的敏感性——历史经验 韩国的两次经济调整，分别发生在 1992 年和1998 年。 房价同比增速在1992 年5月从底部反弹，先于减息周期结束7 个月，而在1998 年的亚洲金融危机中，房价同比增速12月触底晚于减息周期结束两个月。 两次减息过程中，央行贴现率分别下降了29%和40%。 韩国 台湾 泰国 29% 40% 1992 1998 第三十一页，共五十五页。 韩国 台湾 泰国 市场对减息的敏感性——历史经验 01 年的台湾：减息26%，房价增速触底；历次周期中房价增速低点领先减息结束3-6 个月到达 从95 年到现在，台湾房地产价格同比增长的三个明显低点，在房价增速反弹之前，利率从周期性高点下调相对幅度分别为5%、10%和26% 。 房地产价格同比增速的低点领先减息周期结束大约为3-6 个月。 考虑到经济调整的深度和幅度，01 年周期和现在的中国大陆最有可比性。 5% 26% 10% 第三十二页，共五十五页。 韩国 台湾 泰国 市场对减息的敏感性——历史经验 泰国98 年亚洲危机时，GDP 增速在98 年3 季度触底，滑落至-14%，而房价增速在99 年10 月才触底，同比也下滑至-14% ；从98 年7 月到99 年4 月泰国开始一段疾风骤雨般的减息，在房价增速触底反弹之前，利率从周期性高点下调相对幅度为43%。 98 年的泰国：房价增速反弹滞后GDP 一年；减息43%，房价增速触底 -14% -14% 43% 第三十三页，共五十五页。 平均来看，房价增速从高点到触底反弹一般需要16个月左右，平均来看在利率下调34%后（不管减息周期是否结束），房价增速可能出现反转. 市场对减息的敏感性——历史经验 国家/地区 周期 房价触底前减息幅度 房价从高点滑落到触底反弹时间（月） 台湾 2001年 26% 9 韩国 1992年 29% 18 1998年 40% 14 泰国 1998年 43% 24 平均 35% 16 第三十四页，共五十五页。 22% 34% 截至到12月初，中国的利率（5年期以上）已经下调了22%，明年1季度末，央行可能还会降息54-108 个基点，共计下降35%。中国房价同比增速的高点是在08 年1 月，如果按照16个月触底的经验，则中国房价增速开始反弹的时间在09 年6月左右。 市场对减息的敏感性——历史经验 第三十五页，共五十五页。 房地产价格指数 降息周期15个月 2000年3月开始反弹 2000年3月 1999年6月 滞后9个月 我国市场对减息的敏感性——历史经验 以98年降息周期经验为借鉴，预计本轮降息周期到2009年12月结束，房价同比增幅到2010年9月开始反弹。 第三十六页，共五十五页。 历史上，提高首付款比例对需求影响时滞约为5-15个月，那么，此次降低首付比例对需求的影响要到2010年2月显现效果。 市场对首付款比例变化的敏感性——历史经验 全国商品房销售面积同比增速 第三十七页，共五十五页。 政府通过言论表明立场，如正式提出“稳定房地产价格”、公开重申“房地产的重要支柱地位”，这将一定程度上改变购房者房价下跌的预期。按历史上的影响时滞3-15个月考虑，此政策手段在2010年1月开始显现效果。 出台政策改变预期，对市场需求产生影响的时滞 市场对政策变化的敏感性——历史经验 全国商品房销售面积同比增速 第三十八页，共五十五页。 房地产企业应对淡市减少供应量（新开工面积和施工面积），供应的变化影响需求的变化，当供应增加时，急购效应减弱，需求将减速；当供应减少时，急购效应增强，需求则会加速释放。 如图中分析，减少供应对需求影响时滞约为10-18个月，而08年新开工面积增速在7月出现大幅下滑，预计供应减少刺激需求的效果在2010年1月显现。 商品房供应量变化，对房地产需求产生影响的时滞 市场对商品房供应量变化的敏感性——历史经验 全国商品房销售面积与新开工面积同比增速 新开工面积增速在02年4月大幅下降后，03年2月销售面积大幅上涨，时滞10个月 新开工面积增速在04年2月大幅下降后，05年8月销售面积大幅上涨，时滞18个月 第三十九页，共五十五页。 Tospur Research Feb. 2009 经济危机与楼市新政 博弈下的全国市场研判 上海同策房产咨询股份有限公司 研发中心 2009.1 第一页，共五十五页。 目录 一、全国房地产市场概况 二、重点城市市场盘点 三、历史上政策救市的力度与周期 四、过往经验及现行风险判断 第二页，共五十五页。 一、全国房地产市场概况 第三页，共五十五页。 投资增速持续放缓，国房景气指数已连续12个月呈环比加速回落态势，11月份跌至1998年3月以来的最低点 。 国房