项目三市场比较法及其运用.pptVIP

课题三 可比实例价格的修正与调整 之所以以正常价格为基准进行交易情况修正，是因为采用市场比较法估价要求选取多个可比实例，以正常价格为基准，就只有一个比较基准； 要特别注意：可比实例成交价格比其正常价格高S%与正常价格比可比实例成交价格低S%是不同的概念。 课题三 可比实例价格的修正与调整 对于交易税费非正常负担的价格修正 正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。 买方实付金额 = 正常成交价格+应由买方缴纳的税费 卖方实得金额 = 正常成交价格－应由卖方缴纳的税费 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应有卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应有买方缴纳的税费比率 课题三 可比实例价格的修正与调整 二、市场状况调整（交易日期调整） 1. 市场状况调整的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，如新的政策、利率变化、通货膨胀等，从而房地产价格就有可能不同。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。 这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。经过市场状况调整之后，就将可比实例在成交日期的价格变成为在估价时点的价格。 课题三 可比实例价格的修正与调整 2.市场状况调整的方法 在可比实例的成交日期至估价时点期间，当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合估价时点时的房地产市场状况。 房地产市场状况调整一般采用比率法，一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格×市场状况调整系数 =可比实例在估价时点时的价格。 课题三 可比实例价格的修正与调整 市场状况调整系数一般应以成交日期的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格上涨或下跌的百分率为±T％(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨时，为+T％；下跌时，为-T％)，则： 可比实例在成交日期的价格×(1±T％) ＝可比实例在估价时点的价格 上式中，市场状况调整系数是(1±T％)，而不是±T％。 市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出该类房地产市场价格随时间变化而变化的规律，再据此对可比实例成交价格进行市场状况调整。 课题三 可比实例价格的修正与调整 市场状况调整的具体方法有价格指数法和价格变动率法。 （1）价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。以某个固定时间为基期的，称为定基价格指数；以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。在房地产相关的价格指数体系中，比较多的是采用定基价格指数。 项目三市场比较法及其运用 项目三　市场比较法 【知识目标】 （1）熟悉市场比较法的基本原理和适用对象与条件。 （2）掌握市场比较法的操作步骤。 （3）掌握各项因素比较修正与调整的要求及其系数的确定、估价测算公式、比准价格的最终确定等方法。 【】 （1）能够迅速、准确的选择市场比较法所需要的可比实例。 （2）能够通过估价基本公式进行估价测算应用。 （3）会对估价案例进行分析、评估，具备运用市场比较法进行估价测算的基本能力。 项目三　市场比较法 【项目概述】 市场比较法是房地产估价方法中应用最广泛的方法。本课题主要讨论市场比较法的概念，市场比较法的适用范围，可比案例的收集以及可比实例的选择，各项参数的修正方法，最终比准价格的求取。 项目采取理论阐述与例题、案例相结合的方式，重点在于提高学生关于市场比较法的应用技能。 项目三　市场比较法 【情境案例】2011年5月，甲公司向乙商业银行申请抵押贷款，抵押物是位于某市某一小区内的一套混合结构的住宅，其建设用地使用权通过出让取得，土地使用期限为70年，期限从1999年8月13日起。估价对象建筑物建成于为2002年，外墙刷涂料，共四个单元，所在单元平面布局为三户，估价对象位于第一层，南北朝向，附带独立小院（约5平方米），房屋建筑面积为65平方米，二室一厅一厨一卫，一般装修，水、电、卫设施齐全。现委托丙房地产估价有限公司进行评估，丙房地产估价有限公司承接该估价项目后，分派两名估价师具体负责该评估项目。 经过详细调查，估价师选取了与估价对象同一小区近三个月交易的两宗住宅和临近小区两个月前交易的一套类似住宅作为可比实例，对其成交价格分别经