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什么是商业综合体 第1页，共26页。 什么是商业综合体？ 将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 曼哈顿洛克菲勒中心 北京国际贸易中心 第2页，共26页。 商业综合体的外部特征 功能复合性 位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络 高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补 建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系； 与外部空间整体环境统一、协调 高密度，集约性 整体统一性 高可达性 实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可 商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城” 第3页，共26页。 商业综合体的内在特征 大空间尺度 室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。 通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施 西安万达广场 南京国际广场 北京熙旺中心 重庆财富中心 第4页，共26页。 商业综合体产生的背景（一） 个人生活成本加大 经济运行效率降低 高品质的生活需求 缺乏景观和活力 商业综合体产生 城市人口日益膨胀 土地资源日益稀缺 城市快速发展 中心区各种矛盾突出 美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。 办公 购物 住宿 休闲 第5页，共26页。 商业综合体产生的背景（二）在城市中的作用 商业综合体 三维空间开发 立体交通体系 多功能空间组合 提高土地利用率 改善区域交通 产生机会收益 降低投资风险 满足多种需求 满足高效率 随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 第6页，共26页。 商业综合体的分类 商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽 新开发区 中心 1 城市副 中心 2 城市CBD中心 3 城市交通枢纽 4 商业综合体 第7页，共26页。 新开发区中的商业综合体 第8页，共26页。 苏州新天翔商业广场——区位 项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。 苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。 第9页，共26页。 苏州新天翔商业广场——建设规模 新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。 占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2 总建筑面积 125801m2 写字楼 35400m2 地下车库 37977m2 容积率 6.5 酒店式公寓 37401m2 停车位 817个 技术指标 新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾8亿元。 第10页，共26页。 苏州新天翔商业广场——定位思路 市政交通分析 区位条件分析 相关政策分析 确定项目辐射区域 区域人口 区域产业 区域公建 区域欠缺业态 确定项目业态规模及配比 竞争业态分析 第一步 第二步 第三步 第11页，共26页。 苏州新天翔商业广场——项目定位（一） 园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。 第12页，共26页。 苏州新天翔商业广场——项目定位（二） 高档商务办公 园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司