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华夏幸福基业商业运营模式分析 一、企业运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈 利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体 委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整 理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物 业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的 PPP 模式）。企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘， 整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和 运营管理工作。 资金 地方政 华夏幸 创新性 府 福基业 企业 技术 ➢ 资金整合： • 借壳上市（股票代码 600340） • 华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全 资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。 ➢ 地方政府资源整合 协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部 门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用 地进行供地。签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、 河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、 保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府 等。 ➢ 高新产业资源整合 华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台， 引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作， 带着企业去找地。签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA 亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能 源供应商，清华大学重大科技项目 （固安）中试孵化基地、中国卫通 集团、北京电影学院等。 ➢ 技术资源整合 公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服 务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各 个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。 二、项目投资的回款资金来源 从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析，华夏幸福基业 与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判， 形成如下三个层次的回款来源： 1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。 由地方政府将委托区域范围内所取得的各项收入地方留成部分 优先用于区域开发建设各项工作的投入，进行分期偿还。委托区域内 各项收入指区域内企业与单位经营活动新产生的各类收入，主要包括： 税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项收入、专项基金。不足 部分地方政府通过其他方式继续筹集。 2、企业利润在框架协议中按比例锁定四方面利润。 • 公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取； • 土地整理利润按整理成本的12-15%计取； • 规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计取； • 产业发展服务费(招商引资服务收益)按照委托区域内入区项 目当年新增落地投资额的45%计取。 3、获取廉价土地实现公司业绩高增长 华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的产业 服务收入，实际运作中政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的 方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，并分享园区收益。 其中，住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是华夏幸福模式运 作的关键要素。 三、华夏幸福基业的主营业务构成 从华夏幸福基业 2014 年主营业务构成看，园区住宅开发和产业 发展服务是公司主要赢利点，占到了公司年利润总额的 80%以上。公 司可借鉴的盈利模式，通过产业新城的开发建设获取大量土地进行房 地产开发建设获取一次性投资收益，以及通过园区招商引资获取一定 比例的新增落地投资额。 主营构成分析表 主营收入 主营利润 主营构成 收入比例