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第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （一）先租后售 3、不视同销售是否一定合算么？（不一定） 假设某开发企业一栋楼成本为100万元，用于出租。 （1）折旧年限 （2）残值率：①国税发[2003]70号第二条；②国税函[2005]883号；③《企业所得税实施条例》59条第3款 （3）应当按照115万，还是100万提取折旧呢？ 纳税调整项目（申报表填列），先调增，以后再调减。说到底是时间性差异。（不要忘记调减） （4）结论：如果不考虑货币的时间价值，只要出租时间超过2.75年（15/5.46），折旧的抵税效应将超过视同销售的不利影响。 第六十三页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （一）先租后售 4、外商投资企业自产自用是否需要视同销售呢？ 国税函[2005]970号 5、新所得税法是否需要视同销售呢？ （1）《企业所得税法实施条例》第25条同财税[1996]79号文件的表述比较 （2）所得税若干问题的规定（讨论稿）第五条的规定 第六十四页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （一）先租后售 6、自产自用是否需要缴纳营业税？ 有人说83号文件说了要征税，对么？ （1）《营业税税目注释》（国税发[1993]149号文件）第九条。 （2）视同销售没有明文规定。 法无明文不征税！ 自产自用是否缴纳房产税？是否缴纳城镇土地使用税？ 财税【2003】89号、财税【2006】186号 第六十五页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （一）先租后售 7、如果不是先租后售，而是用作办公楼，是否视同销售？ 8、如果立项就是自建办公楼或经营性资产，是否需要视同销售？ 苏国税发[2003]195号文件第五条 房地产开发企业在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建固定资产，按实际发生的成本计价，不视同销售。  第六十六页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （一）先租后售 总结： 2008年以前：（1）判断立项 （2）判断内外资 （3）判断2006年以前的业务，还是以后的业务 （4）判断是否提取了折旧 2008年以后： 一律不需要视同销售。《企业所得税实施条例》第25条 第六十七页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （二）其他视同销售行为 目前税务机关发现的常见问题 1、以房屋抵偿债务 （1）开发企业以尾房抵顶建安工程费 （2）以尾房抵销售公司的销售费用。（低价销售） （3）工抵房抵银行贷款本金或利息。 2、无偿赠送（有奖销售） 3、老板或股东自用房屋（注意和企业自用有本质性区别） 4、问题：直接减免的土地出让金是否计入补贴收入征税？ （1）财税【1995】81号文件（案例） （2）财会【1995】6号文件 （3）同新所得税法中不征税收入的区别。 第六十八页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （三）视同销售的稽查定性 1、案例解析：某药厂在非典时期，赠送一批药品，未视同销售缴纳增值税和所得税，税务机关根据《征管法》第六十三条，对此行为定性为偷税。 （1）从情理上说 （2）从法理上说 目前的文件：《广州市地税局关于印发偷税行为理解认定的若干指导意见》（穗地税发[2006]73号） 辽宁省国、地税、检察院、法院的联发文件 第六十九页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （三）视同销售的稽查定性 2、虚报亏损是否定性为偷税？（避免不公正待遇） 假设某单位2006年年度亏损1000万元，稽查人员查出该企业少列收入600万，如何处理？ （1）补税、罚款、滞纳金。 补税：600*33%= 198万 罚款1倍：198万 合计：396万 （2）税罚款不补税、无滞纳金。（内资：国税发[1996]162号、国税函[1996]653号）（外资：国税发[1997]102号） 罚款=600*33%=198万 （3）行为罚款。5万元以下罚款。 内资：国税函[2005]190号 外资：国税函[2004]296号 第七十页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 六、视同销售收入 （三）视同销售的稽查定性 3、查补税款是否可以弥补以前年度亏损？ 案例：某单位2005年亏损1000万，2006盈利500万，2006年弥补亏损500万后，还有500万元可以继续在以后年度弥补。稽查人员查出隐瞒收入600万元？如何处理 查出隐瞒收入500万元，如何处理？ （1）内资企业 国税发[2006]56号文第四条第五款 （2）外资企业 第七十一页，共一百二十六页。 第二部分：收入方面解读 七、税务机关是如何查预售收入和销售收入的？（知己知彼篇