房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案第5批_共4套_练习模式.pdfVIP

*************************************************************************************** 试题说明 本套试题共包括4套试卷 答案和解析在每套试卷后 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第21套(15题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第22套(15题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第23套(15题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第24套(15题) *************************************************************************************** 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第21套 1.[问答题] 国家因建设高速公路的需要，现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行 评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自 己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。若李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时，房地 产估价机构应该怎么处理若李某对估价结果有异议时，应如何处理 2.[问答题] 甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500㎡，总建筑面积10000㎡，2013年竣工 ，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/㎡，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。 2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出 估价结果为12000元/㎡ 。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入成本已达12000元 /㎡，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理 由认为其估价结果是合理的 3.[问答题] 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建 筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已 于2005年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该 厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开 发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料 4.[问答题] 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题 全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不 计分）房地产估价报告估价报告编号：××[2015]第××××号估价项目名称：××市××路 ×××号××商业房地产价值评估估价委托人：××法院房地产估价机构：××房地产估价有限公 司注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）估价作业期：2015年6月 14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本 次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2.估价对象 在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。3.估价对象房地产本身不存在质量问题。 4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告应用 的有效期内不遭受重大损坏。6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用 房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对 象评估价值的影响。7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。 由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已 抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）估价结果报告（一）估价委托人 （略）（二）房地产估价机构估价机构：×××房地产估价有限公司住所：××市××区××路 ××号××大厦10楼法定代表人：×××资质等级：一级证书编号：建房估证字【2013】×××号 有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日（三）估价目的为估价委托人执行司法案件 的需要提供房地产市场价值参考。（四）估价对象1.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于