房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案第4批_共5套_练习模式.pdfVIP

*************************************************************************************** 试题说明 本套试题共包括5套试卷 答案和解析在每套试卷后 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第16套(14题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第17套(15题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第18套(15题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第19套(12题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第20套(14题) *************************************************************************************** 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第16套 1.[问答题] 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结 果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分 ，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关 事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下 ：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同 年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。2012年完成了桩基础和主体结构分 部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大 厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年 ，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态 ，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考 虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增 速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降 过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地 产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意 。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工 程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资 产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托 方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：a.抵押期限 内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险 费用和企业所欠税款三类情况。b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整 体下跌。c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。d.经营方经营不当，会导致估价对象的 市场价格降低。e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复 的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提 供面积确认为准。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定 期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 2.[问答题] 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出 让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法 ，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建 筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了 土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未 偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些 3.[问答题] 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建 筑面