房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案第3批_共5套_背题模式.pdfVIP

*************************************************************************************** 试题说明 本套试题共包括5套试卷 每题均显示答案和解析 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第11套(13题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第12套(13题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第13套(15题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第14套(13题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第15套(15题) *************************************************************************************** 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第11套 1.[问答题] 甲公司2016年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于 2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍 卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无 人承接，退还给甲公司。 第二期产品以140m2三室两厅为主， 2018年6月当工程竣工后，建成的精 装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且 精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而 乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问， 1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是 甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么 2.乙房地产估价公司坚 持当时估价结论的理由有哪些 答案: 1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优 先选用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适 的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某 一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套 住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层 、各幢商品住宅的价格。 2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。 一是从 估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期 变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格； 二是从价值时点看 ，拍卖时是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也 会不同； 三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低 ，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工 程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响； 四是 应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来 衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量； 五是从市场销售结果看，拍卖底价 为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映 了市场的低迷、估价结果的合理性。 解析: 2.[问答题] 2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑 面积为150 m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划 拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改 造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款用 于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。 现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/ m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估 价，比较法选用了156 m2商品住宅作