房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案第4批_共3套_背题模式.pdfVIP

*************************************************************************************** 试题说明 本套试题共包括3套试卷 每题均显示答案和解析 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第10套(67题) 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第11套(66题) 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第12套(64题) *************************************************************************************** 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第10套 1.[单选题] 当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。 A)如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为 B)要求抵押人恢复抵押房地产价值 C)提供与减少的价值相应的担保 D)抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务 答案: A 解析: 本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值 降低。P17。 2.[单选题] 利用直线趋势法对某类商品住宅2010～2019年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程 Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该 方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（ ）元/m2。 A)5447 B)5832 C)6987 D)7757 答案: D 解析: 本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2014年对应的X＝－1，2015年对应的X＝1，则满 足∑X＝0。偶数年，间隔2。（若为奇数年数据，最中间的数取0，间隔1） 2020年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757。P385。 3.[单选题] 某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销 售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万 元。 A)5570 B)5976 C)6053 D)6135 答案: C 解析: 本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本 ＋管理费用＋销售费用＋投资利息），开发利润 ＝20%×（4000＋180＋0.035V＋350）＝906＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋906＋ 0.007V，V＝6053（万元）。P298。 4.[单选题] 下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。 A)增加土地供应量 B)规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C)制定最低限价 D)采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机 答案: C 解析: 本题考查的是房地产价格的影响因素。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地产价格 上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过快时通过增加 土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企业按照合理的房地产 开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；（4）采 取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。P138。 5.[单选题] 下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。 A)因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B)因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C)因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D)因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 答案: B 解析: 本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估 价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态 ，都是过去。P163。 6.[单选题] 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。 目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层