房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案第8批_共3套_背题模式.pdfVIP

*************************************************************************************** 试题说明 本套试题共包括3套试卷 每题均显示答案和解析 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第22套(67题) 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第23套(66题) 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第24套(67题) *************************************************************************************** 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第22套 1.[单选题] 假设开发法是以( )为理论依据的。 A)收益递增原理 B)均衡原理 C)预期原理 D)未来趋势原理 答案: C 解析: 假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、 税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价 对象的价值。 2.[单选题] 收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 A)均衡原理 B)替代原理 C)预期原理 D)未来趋势原理 答案: C 解析: 房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场 参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。 3.[单选题] 路线价法主要适用于( )。 A)城市街道两侧商业用地的估价 B)旧建筑物的估价 C)新建筑物的估价 D)拆迁房屋的估价 答案: A 解析: 路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。 4.[单选题] 某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建 ，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地 的减价额为( )元。 A)62500 B)62000 C)61000 D)61500 答案: A 解析: 该宗房地产相对于空地的减价额为＝(300-50)×250＝62500(元) 5.[单选题] 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格 修正率为( )。 A)78% B)85% C)117% D)150% 答案: A 解析: ，则第一个2.5m等份至第六个2.5m等份的价值占整块土地价值分别为40%、30%、20%、10%、9%、 8%，其平均深度价格修正率＝(40%+30%+20%+10%+ 6.[单选题] 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元 /m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。 A)950 B)1000 C)1200 D)1250 答案: A 解析: (1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2) 7.[单选题] 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元 /m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果 分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。 A)-100 B)50 C)50 D)100 答案: B 解析: 三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2＝6650(元/m2)，而三 个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差＝6650 -6700＝-50(元/m2) 8.[单选题] 采用收益法测算房地产价格时，公式 表示( )。 A)房地产净收益按－固定数额逐年递增 B)房地产净收益按－固定数额逐年递减 C)房地产净收益按－固定比率逐年递增 D)房地产净收益按－固定比率逐年递减 答案: A 解析: 这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。 9.[单选题] 已知某房地产价格为9