房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案第3批_共5套_练习模式.pdfVIP

*************************************************************************************** 试题说明 本套试题共包括5套试卷 答案和解析在每套试卷后 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第11套(13题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第12套(13题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第13套(15题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第14套(13题) 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第15套(15题) *************************************************************************************** 房地产估价师考试_房地产案例与分析_真题模拟题及答案_第11套 1.[问答题] 甲公司2016年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于 2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍 卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无 人承接，退还给甲公司。 第二期产品以140m2三室两厅为主， 2018年6月当工程竣工后，建成的精 装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且 精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而 乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问， 1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是 甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么 2.乙房地产估价公司坚 持当时估价结论的理由有哪些 2.[问答题] 2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑 面积为150 m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划 拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改 造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款用 于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。 现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/ m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估 价，比较法选用了156 m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金 明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提 为业主被迫转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑 王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误 3.[问答题] 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地 ，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估 其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法 评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格 ，从而得出估价对象房地产的总价格。 【问题】 1.你认为这样做合适吗说明理由。 2.作为一名注 册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题 4.[单选题] 甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写 字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程 因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附 属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评 估竞买价格。本次估价的价值类型为（ ）。 A)快速变现价值 B)投资价值 C)拍卖底价 D)现状价值 5.[单选题] 甲房地产公司2016年