房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案第5批_共3套_背题模式.pdfVIP

*************************************************************************************** 试题说明 本套试题共包括3套试卷 每题均显示答案和解析 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第13套(66题) 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第14套(67题) 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第15套(66题) *************************************************************************************** 房地产估价师考试_估价理论与方法_真题模拟题及答案_第13套 1.[单选题] 下面关于征收征用房地产补偿的说法中，错误的是（ ）。 A)房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的 补偿 B)被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值 C)被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权调换的房屋 D)房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金 答案: B 解析: 本题考查的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的，要对征收房屋的价值和用于 产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P19～20。 2.[单选题] 某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹 ，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置 3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。 A)49627 B)57647 C)65548 D)74687 答案: D 解析: 本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净 营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1.005- 1.5＋5000×0.85/0.005×（1-1.005-6）＝74687（元）。参见教材P22。 3.[单选题] 下列关于无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值关系的表述中，正确的是（ ）。 A)合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响 B)无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值 C)承租人权益价值只能是正的 D)计算承租人权益价值时需要考虑运营费用 答案: A 解析: 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项B，无租约 限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值；选项C，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价 值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项D，承租人权益价值即租赁权价值，是 指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金 的差额所评估的价值，不考虑运营费用。参见教材P99。 4.[单选题] 资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为（ ）。 A)原值 B)现值 C)重置成本 D)公允价值 答案: A 解析: 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。历史成本也称为原 始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购 置时所付出的对价的公允价值。参见教材P100。 5.[单选题] 一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成 交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三 期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为（ ）元/m2。（年折现率为8%） A)10000 B)11000 C)11553 D)12000 答案: D 解析: 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：40+40/（1+8%）0.5+40/（1+8%）=115.53（万元 ）。实际单价为：115.53/100=11553（元/m2）。参见教材P107。 6.[单选题] 下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（ ）。 A)新旧程度 B)临街状况 C)周围环境 D)与相关场所的距离 答案: A 解析: 本题