拆迁补偿评估.docx

近年来，由于评估机构出具的加油站拆迁补偿评估结论差距过大，导致当事人之间纠纷事件 日益增多。例如，辽宁省西丰县沈丰加油站，第一次评估价364 万元，第二次评估价 22 万元，两次评估价相差342 万元。评估结论存在争议，固然有评估技术的原因，但主要是因为相关政策与规则不明确，导致当事人之间对拆迁补偿标准的理解不同。因此，正确把握加油 站拆迁补偿标准，对于保护类似特殊类型房屋拆迁当事人的合法利益，具有重要的意义。 一、加油站拆迁补偿的范围 一般的营业用房拆迁之后其营业手续可移地继续使用， 经营者直接到工商管理部门办理变更登记即可，补偿标准一般不存在争议。而加油站是特许经营企业，其特许经营权的获得与其房屋的地理位置有着决定性的关系，拆迁后其营业手续能够移地继续使用的可能性很小，如果按照与一般营业用房同等的补偿标准进行补偿，难免会产生争议。 迁建加油站一般要按照新建站的审批程序和条件办理。如《吉林省加油站行业至 2010 年发展规划》中关于新建、迁建加油站的审批程序中规定“迁建加油站视同新建站，其审批程序依照新建站程序办理” 。“对因城市建设规划改造而废弃的加油站和中止经营一年以上的加油站，收回《成品油零售经营批准证书》 ，并由工商部门吊销营业执照。对有长期规划证而被规划掉的加油站，可由中油或中石化两 家公司控股，按照规划另行建设。原《成品油零售经营许可证》同时废止，由控股方重新申办”。 由于道路的改造升级，会面临加油站站点设置减少而不能获得重新批准。加油站拆迁后重 建的难度很大。在拆迁时被拆迁人很难判断是否能获得迁建的批准，实践中多数加油站房屋 的拆迁会导致该加油站废业。按照原来的补偿内容（房地产价值+无法恢复的设备和设施补 偿金额+搬迁、拆除、安装等费用+停产停业损失）已经不足以补偿被拆迁人由于房屋拆迁 而遭受的损失。这就是产生上述纠纷的主要原因。由于各评估机构确定的拆迁补偿范围不一 致，考虑企业价值损失的评估值就高，按原有模式只评估房地产价值的评估值就低。笔者认 为，在采用货币安置的条件下，加油站拆迁补偿范围就应该是加油站企业价值，具体补偿金 额是：拆迁补偿金额=加油站企业价值-成品油存货价值-划拨土地出让金。因加油站资产是 一类特殊的资产，目前国家及各省的法律法规及拆迁补偿文件中都没有对其做出明确规定。因此，评估人员接到加油站拆迁评估业务的时候，首先要明确拆迁补偿的范围。委托评估的拆迁补偿范围由拆迁人确定，一般来说有如下情况：（1）包括特许经营权在内的企业价值（2 ）评估房地产及无法恢复的设备和设施等价值。第一种拆迁补偿范围是在进行货币补偿时的 正常范围，评估人员只需选择适当的评估方法、适宜的技术路线、合理的评估参数进行客观 公正的评估即可。第二种情况，实际上只是货币补偿时应补偿范围的一部分，评估人员一定 要在评估报告中进行披露，强调评估范围及该范围仅是拆迁补偿的一部分，以免使用者误解。二、加油站拆迁补偿评估方法的选择 企业价值评估基本方法有三种，即市场法、成本法、和收益法。市场法是指将评估对象与参 考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估 对象价值的方法。成本法也叫资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础 上确定评估对象价值的方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评 估对象价值的方法。加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加 油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关 服务，并向授权企业支付相应费用。虽然加油站的经营是按照授权企业规定的统一的模式进 行的，且从目前国内来看，主要是两大授权商即中国石油天然气集团公司和中国石油化工集 团公司，但由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站企业 价值评估不适宜采用市场法。成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价 值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值是不适宜的；另一方面特 许权人不允许经营权人私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易 的案例，故也无法采用市场法。拆迁评估虽然是资产（企业）终止（废业）使用，但在我国拆迁法规中是假设其能够继续使用（经营）条件下的资产（企业）价值。在这一假设前提下， 我们采用收益法对加油站企业价值进行评估。 收益法的基本公式为： 三、基于收益法的加油站拆迁补偿评估思路 根据收益法的基本公式进行加油站拆迁评估，就是要客观地确定被评估加油站的剩余经营年限、各年的净利润、净资产收益率等参数。笔者根据多年的实践经验， 摸索总结出一套收益法的技术路线。 （一）