长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略P.pptxVIP

会计学第1页/共51页项目公寓客户描述置业动机投资为主,自住兼投资为辅来源区域项目周边、长沙其他区域、地州市客户关注价值点地段、万科品牌、投资价值客户特征主要分为两类客户投资客户多次置业,有较强的经济实力;认可区域发展前景,看中投资价值;注重投资回报率;自住兼投资客户大多为首次置业,满足过渡居住需求;重视投资回报率,便于以后换房;认可万科品牌及其人文内涵重视私人空间第2页/共51页对项目公寓营销的启示：推广发力方向：地段、万科品牌、投资价值;60平米户型抗性:样板间展示空间处理,重点满足功能性居住客户需求启示2:公寓产品紧扣投资价值,突出区域升值给项目带来的契机第3页/共51页项目解读市场分析公寓分析高层分析商业分析项目定位营销策略策略保障第4页/共51页区域高层市场分析武广新城板块省府板块第5页/共51页核心竞争区域：武广新城板块次级竞争区域: 省府板块区域市场界定项目: 全装修、超过50万㎡、涵盖公寓、住宅、商业综合物业类型，项目面临竞争不仅限于区域内部，跳出区域，才能赢得更好的市场。项目配套分析产品细节分析界定原则：1、项目本身规模体量因素——约54.6万㎡ 2、区域内同质典型楼盘——恒大绿洲、新城新世界 3、类似区域之间典型楼盘竞争——热点潜力省府板块第6页/共51页区域项目概况项 目总建面积已售面积园林风格物业管理外立面在售户型面积区间均价备注恒大城560000 约150869北欧戴德梁行北欧二房三房79-1555300精装恒大绿洲610000 约163156北欧戴德梁行北欧二房三房80-1405600精装茂华国际湘500000 约186000——茂华物业德式三房四房120-1704900三江花中城180000 约115000——华诚物业新古典二房三房90-1404600新城新世界1200000 约260000——华天物业现代三房四房130-1604600万树丹堤86000约42000东南亚待定现代一房二房80-1334800彩云之翼800000约370000中式泰禹物业中式三房四房110-145 4300中隆国际御玺420000约210000欧式恒威物业 新古典四房五房180-5605200盛世华章400000约290000新中式大当家物业中式四房五房166-1804200尾盘水岸天际191000约96000——港龙物业新古典四房1404300二期尾盘中城丽景香山350000 约180000欧式绿城物业新古典二房三房66-1124900星城映象192000约63000现代长城物业现代一二三房40-1224800星城荣域280000约100000欧式建安物业新古典三房四房103-2805000长大彩虹都160000约45000——待定德式一二三房52-1204600欧洲城公爵350000约130000欧式待定欧式三房四房120-1304500博林金谷600000约150000——中航物业德式复式190-2505300二期尾盘备注：高层住宅产品区域市场指以本案为中心涵盖武广、体育新城板块以及部分省府芙蓉南路板块，列举市场典型楼盘作为区域市场参考。第7页/共51页区域市场项目分析：区域楼盘规模中大型化，物业公司品牌化区域楼盘多为中大型规模，区域典型楼盘约63%总建筑面积在30万㎡以上，主打规模品质社区为主；在合作方物业单位的选择上档次也较高，戴德梁行、绿城物管、长城物管等国内一线物管公司。 建筑外立面以欧式风格为主由于区域内均为大规模楼盘项目，为提升项目品质，各楼盘建筑风格均选择以欧式建筑风格为主，60%的楼盘建筑风格为欧式外立面。价格以4500-5000元/㎡为主由于区域内武广新城板块的炒作，区域楼盘价格较高，楼盘价格普遍超过4500元/㎡，部分高品质楼盘价格超过5000元/㎡。在售户型主力面积为90㎡-144㎡三房、四房多数楼盘目前在售户型均为中大面积产品，区域为60㎡以下公寓产品极少，仅在09年下半年出现以万树丹堤、星城印象为代表的公寓产品。第8页/共51页配套对比分析区域内代表楼盘(如恒大绿洲,新城新世界等),大多规划配套较为齐全,本项目与之对比在配套方面没有优势区域市场界定项目配套分析项 目会所商业球场游泳池幼儿园小学医疗万科.金域华府★★★恒大城★★★★★★恒大绿洲★★★★★茂华国际湘★★★★★三江花中城★★★新城新世界★★★★★万树丹堤★★彩云之翼★★★★中隆国际御玺★★★盛世华章★★水岸天际★★★中城丽景香山★★★★星城荣域★长大彩虹都★欧洲城公爵★★★★★博林金谷★★★★★产品细节分析第9页/共51页产品细节对比分析区域内产品都较为注重性价比的打造,凸窗、拐角飘窗、多阳台等基本都被采用，本项目产品具有一定的优势，但优势不是十分明显区域市场界定项目配套分析项 目入户花园凸窗拐角飘窗空中花园花池多阳台