城市商业综合体.docx

编辑本段 发展方向解析城市商业综合体 从 1999 年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。作为城市商业综合体，2000 年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。实际上目前朝两个方向走。 编辑本段 发展方向 编辑本段 注意问题第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。从传统的对过去的一些区域性的经 济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。主要表现为三块 :第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的 研究。城市综合体 是中国改革 开放下的发展大方向。 第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。第一支力量是以大型购物中心 为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、 旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。比如像 中信城市广 场，万象城都是以商业为主的。最近刚刚出现了以创意地产为主的复合型业态配套的一个主力军的创业地产综合体。 实践当中第三个表现，就是我们有一批专业的以城市商业综合体为主要的服务对象的专业公司，与传统的地产顾问公司不同的是，商业跟地产 最大的区别就是在于一个要了解区域商业的不同层级的商业发展水平、不同商业建筑 形态， 它所能承载商业的功能。所以这一块的专业服务城市商业综合体的专业机构的产生，使我们 的商业地产专业服务机构进一步细化、进一步专业化，服务深度随着开发实践的加入显得更 加专业和细致。 编辑本段 注意问题 城市商业综合体有四个方面的问题需要大家注意。 第一个注意 就是城市商业综合体其实并不是像某些人吹嘘得那么神秘，或者那么高不可攀。实际上就是一头大象 :真正的商业综合体是一种复合型的表现，原来所了解的复合型最受的原则就是豪布斯卡原则。很多 人片面的认为就是单纯集中功能结合在一起。城市商业综合体是一种复合型地产，所遵循的 原则就是豪布斯卡。包括传统的商业、办公、会展、停车还有其他相关的东西，一共有八大块。每一块都可以单纯做一个主力。基础结构一种形成就是 1+2+N。N+N 是两种极端的配比方式。 这种细化出来大概有七种，目前比较明显的业态组合形式，这是对城市商业综合 体的总体认识。 第二个注意 就是城市商业综合体它的开发模式跟其他的不一样。有几种方式，开发模式单纯以商业为主占目前整个建筑综合体开发面积大约 45-65%的比例。创业比例占 3-5%的比例，真正以休闲和娱乐为全城市综合体目前正在发展。这个大概占到 30% 左右。这个主要从开发商的实践当中看出来的。这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非 常明显的。 第三个注意 就是城市商业综合体，牵涉到几个关键性的问题。大的问题有12 个。首先城市商业综合体有几种说法，有叫建筑综合体，有叫商业综合体，城市综合体。第三个问题又派生出几个小问题。首先就是城市商业综合体的整体定位问题，城市商业综合 体的整体定位，我们泛泛地说，根据城市的区位关联也很大。有人说在繁华的 闹市区，那个地方才能做城市商业综合体，这里面有七个点。第一个就是城市商业综合体主要是出现在 交通枢纽 ，第二个就是在城市的 CBD，第三个就是在开发区或者新的城市的中心。第四个就是在商业街区、商业集群的地方，第五个就是大型的新型交通设施聚集的地方。还有一个 就是休闲设施和会展设施。大型的商业集会设施。最后一个就是旅游风景区，这是随着一般 的旅游综合体的出现。在海南三亚也专门开了会，把旅游作为独立的来研究。第二个是规 模的问题。是商圈决定地产的规模。实际上城市综合体的规模，目前有两种方向，一种方向 就是做城市商业综合体，什么都要具备，并且要配套。最大的根本点就是辐射的范围有明显 的关系。一般 1000 万人口的城市里面，建筑综合体的数量在五到 10 个之间，如果再 600 万-1000 万就减半。第三个涉及到我们的业态的融合问题。这里面有四个小点。不同的业态和业种相融和以及排斥性的问题。如果不相融也不排斥那就是共生。某些业态和某些业态不 能在一起的，即使同样是酒店业态，不同的酒店业态在一个综合体里面是不能相溶的。业种 目前现存的按照人均3000 美元到7000 美元的区间，我们国家目前所占的业态是 138 个业态。在这个当中大部分城市里面有的像三级城市。实际有相当一部分业种是不能共生的，只有20-30 能共生。比如说酒店和写字楼，或者商场。他们之间怎么相互导引这是一个问题。在公交车和电车包括其他的外部公交系统怎么实行转化。水平交通现在也比较容易理解，就是 在一个楼层层面的人员的流动，并且还存在一些布局上的问题。 第四个现在目前关注的新型的就是 2005 年之后的建筑综合体的交通问题作为整