项目前期工作重点任务和主要方法.pptVIP

建设工程规划许可证 申报资料：1、银川市建设工程（建筑类）规划许可申请表；2、建设用地规划许可证复印件（核原件）；3、国有土地使用证（核原件）；4、验线回执单（经建管处、规划执法大队、勘测院三方签字）；5、环境影响评价批复；6、根据项目情况需要提供的相关资料（会议纪要、承诺书、领导批示等）。 承诺时限：5个工作日（承诺件） 办理处室：建管处 任务 方法（后详） 报件后随 时 掌握办 理进程。 程序五 规划审批流程 第三十一页，共四十五页。 建设工程规划申报表 规划审批流程 第三十二页，共四十五页。 项目前期工作 重点任务和主要方法 冯世杰 二〇一一年 二月十九日 第一页，共四十五页。 房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段 投 资 机 会 研 究 可行性 研 究 项目评估和决策 获取土地使用权 签署有关合作协议 建设工程招标 开发项目立项 规划设计与方案报批 七通一平等工作 基础工程 主体工程 安装与装修工程 室外工程 竣工验收 销售准备 广告推广 现场销售 物业管理 投资发展部、技术部、 项目部、办公室 投资发展部 营销策划部 物业管理部 项目部 第二页，共四十五页。 房地产开发 前期重点任务 一是 抓前提,获得土地使用权 二是 抓重点, 做好项目立项 抓关键,做好工程招标 四是 五是 抓合作,签署协议 三是 抓难点,强设计与报批 六是 抓细节,做好七通一平 项目前期工作重点任务和主要方法 第三页，共四十五页。 一、土地获取 二、规划审批流程 项目前期工作重点任务和主要方法 第四页，共四十五页。 土地获取 土地获取 第五页，共四十五页。 土地使用权出让程序 办理程序 获取信息 领取挂牌文件 提交申请 挂牌 办理土地证 任务 方法（后详） 网络、报纸 国土资源部门 申请书、证明文件、保证金等 现场竞拍 申请书、提交材料 观注、询问 沟通、知彼 内部协调 信息流畅通 及时反馈 主观能动性 土地获取 第六页，共四十五页。 土地使用权获取途径 出让 转让 划拨 其它 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称批租，属地产一级市场. 有协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者无偿交付其使用。 指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。 旧城改造取得中标地块；联合开发（土地合作）；通过司法裁决取得；通过兼并、收购等股权重组方式取得。 土地获取 第七页，共四十五页。 获取信息 从网络、报纸等渠道获取土地使用权出让信息 任务 方法 时刻关注报纸、网络上出现的关于土地出让信息，平时多打电话咨询，掌握第一手信息。 程序一 土地获取 第八页，共四十五页。 领取挂牌文件 到市（县、区）国土资源部门领取土地使用权出让挂牌文件。 任务 方法 主动详细询问报名时间节点，及时向公司领导汇报，时常打听最新报名情况。 程序二 土地获取 第九页，共四十五页。 提交申请 1、申请书； 2、法人单位有效证明文件； 3、法定代表人的有效身份证明文件； 4、申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件； 5、竞买保证金交纳凭证； 6、挂牌文件规定需要提交的其他文件。 任务 方法 协调公司各相关部门，整合其提供的挂牌文件所需材料并备份，提前做好报名准备。 程序三 土地获取 第十页，共四十五页。 挂牌 1、挂牌主持人介绍挂牌起始价、增价幅度等竞价规则，宣布挂牌竞价开始； 2、竞买人填写《挂牌竞买报价单》进行报价； 3、工作人员收到《挂牌竞买报价单》后，对报价高于上一轮价格，符合增价幅度标准及报价规则的报价单予以审核，对各个符合规定的报价予以确认；（或现场举牌竞价） 4、确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。 5、签订《成交确认书》； 6、签订《国有土地使用权出让合同》； 7、规定时间内交清全部土地出让金。 8、申请办理土地登记和领取《国有土地使用证》 任务 方法 在挂牌竞价时，保持信息流畅通，并及时将信息反馈给公司，按公司的意旨行事。 程序四 土地获取 第十一页，共四十五页。 办理土地证 土地获取 1、用地申请； 2、招标、拍卖或挂牌的成交确认书； 3、国有土地使用权出让合同（经招拍挂程序后签订）； 4、土地登记申请表、土地登记审批表； 5、宗地界址图； 6、土地出让金交付凭证复印件； 7、企业工商营业执照（复印件）及法人代表身份证复印件； 8、单位法人身份