土地增值税稽查.pptVIP

但这是针对建筑安装企业而言，对房地产开发企业来说 ，这些费用支出该如何记账没有相关的规定，在《中华人 民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的房增成本的相 关明细项目中，也没有列举明细，这样造成房地产开发企 业会计人员记账时的随意性较大，税务人员在判断这些费 用支出的可扣除性时模糊性较大，甚至有些困难。 建议：1、对涉建费用进行梳理，以便于土地增值税 的申报、征收管理和稽查；2、上级税务机关应当明确规范 扣除项目的具体范围，并在《中华人民共和国土地增值税 暂行条例实施细则》的框架内，发文用列举式予以明确；3 、为保持土地增值税的税基，以上费用支出在上级税务机 关未明确前，一律先在“房地产开发费用”中按规定予以扣 除。 第六十二页，共六十三页。 内容总结 土地增值税稽查。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但。取得的增值额为计税依据，而不是直接对转让的房地产所。（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土。地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费。扣除项目的金额＝旧房及建筑物的重置成本价×成新度折扣率（即成新率）。的税金是否属于转让房地产所应负担的营业税金（只包括。（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。(5)列支个协会费7915.00元（个体协会）。除 第六十三页，共六十三页。 三、土地增值税应纳税额计算与缴纳的检查 （一）土地增值税适用税率的检查 1、核实转让房地产所取得的收入额 2、核实扣除项目金额 3、核实增值额 4、核实增值率 5、核实适用税率 第三十页，共六十三页。 例：房地产开发公司转让一座住宅楼，取得转让收入500万元，其扣除项目金额为200万元，已向税务机关申报缴纳土地增值税120万元，其计算过程如下： ①增值额＝500－200＝300(万元) ②增值额÷扣除项目金额＝300÷200×100％＝150％ ③选择适用税率50％，速算扣除系数15％。 应交土地增值税额＝300×50％－200×15％＝120(万元) 税务机关在稽查中发现，该房地产开发公司隐瞒了实物收入150万元，实际转让收入为650万元，扣除项目金额确实为200万元。这样，实际增值额为450万元，超过了扣除项目金额的200％，使得适用税率变为60％，速算扣除系数为35％。 第三十一页，共六十三页。 （二）土地增值税应纳税额计算的检查 1、采取预售方式出售商品房应纳税额计算的检查 纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增 值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应 纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例 ，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收 款时计征。 预征土地增值税税额＝开发销售房地产所取得的收入×预征率 第三十二页，共六十三页。 2、土地增值税应纳税额计算的检查 （1）计算确定扣除项目金额 根据转让房地产纳税人的不同来确定其扣除项目范围和金额。 （2）计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额 （3）计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％ （4）依据计算的增值率，确定适用税率和速算扣除系数 （5）计算应纳税额 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 第三十三页，共六十三页。 3、出售旧房应纳税额计算的检查 （1）计算评估价格 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 （2）扣除项目金额 （3）计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% （4）依据计算的增值率，确定适用税率和速算扣除系数 （5）计算应纳税额 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 第三十四页，共六十三页。 4、分期分批开发、转让房地产应纳税额计算的检查 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，如果按照此办法难以计算或者明显不合理，也可以按建筑面积计算分摊或按税务机关确认的其他方式计算分摊。 按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为： 扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积） 第三十五页，共六十三页。 5、土地增值税核定征收应纳税额计算的检查 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的