房地产开发项目财务分析报告案例.docx

一、 项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内， 规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1 用地面积：12243 平方米 2、 建筑密度：W 35% 3、 容积率（地上）：W4.62 4、 绿化率：》25% 5、 人口密度：W 1085 人/公顷 6、 规划用途：商住综合楼 二、 规划方案及主要技术经济指标 根据该市规划局尖于该地块 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢 23 层的商住 综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4 层，1?2 层为商业用途，3?4 层以配套公建为主， 包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。 花园。塔楼 2 个， 均为 20 层高，为住宅用途。 裙楼顶层作平台 公建面积绿化用地平方米:平方米5077人均居住用地 公建面积 绿化用地 平方米 :平方米 5077 人均居住用地 平方米 「 3060 道路面积 平方米 35.38 5233 居住户数 户 306 车库面积 平方米 7500 6-1 与表 6-2。 项目主要技术经济指标（一） 项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 :平方米 一 121243 居住人数 人 1071 总建筑面积 平方米 55338 （地上） 平均每户建筑面积 平方米 124 居住面积 平方米 37899 平均每户居住人数 人 3.5 层数功能裙楼4商铺 层数 功能 裙楼 4 商铺 公建面积 所占面积（平方米） 11248 4280 总面积（平方米） 15528 塔楼 地上总建筑面积 19 （2 个） （每层） 地下室 2 36898 52426 7764 项目技术经济指标（二） 住宅 1942 停车库 7200 设备面积 300 人防面积 264 1、有尖工程计划的说明 项目总工期为 36 个月（从 2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 项目实施进度计划见表 6-3 o 四、项目各种财务数据的估算 1 投资与成本费用估算(1)土地出让地价款 包括两部分： ① 土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为  4257 万元。 ② 拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为上述两项合计：12332 万元。 表 6 3  8075 万元。 项目实施进度计划表 6 7 6 7 3 3 2 27 序 项目名称号 序 项目名称 号 持续 时间 (月 进度安排(按双月计 2011 2012 2013 2014 ) 征地拆迁 6 4 1 6 81 0 1 2 4 2 6 8 1 0 1 2 4 2 6 8 1 0 1 2 4 2 2 3 4 5 刖期工程 基础工程 主体结构工程 设备安装工程 6 室内外装修工程 7 8 9 红线内外工程 公建配套工程 竣工验收 1 0 销售 本项目前期工程费估算见表表 6-4  6-4 : 前期工程费估算表  单 位： 万 元 序号 序号 1 2 3 项目 规划设计费可行性研究费 水文、地质、勘探费 计算依据 建安工程费 x 3% 建安工程费 X 1.5% 建安工程费 X 0.5% 金额 332.02 166.005 55.335 4通水、通电、通路费建安工程费 X 2.5%276.6755 4 通水、通电、通路费 建安工程费 X 2.5% 276.675 5 场地平整费 60 元/平方米 73.38 总计 903.415 参照有矢类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结 果°见表 表 6-5 建安工程费估算表 单 位： 万 元 序号项目 序号 项目 建筑面积 1 塔楼 41460 平方米 2 裙楼 18325 平方米 其中商铺：13248 平方米 土建 单价 1105 1105 1105 金额 4581 2025 1464 装饰 单价 101.4 475 475 金额 420 870 629 设备 单价 301.5 301.5 301.5 金额 1250 552 406 合计 金额 合 计 5121 3447 2499 11067 其估算过程参见表 6-6 : 序号项目单价 序号 项目 单价 计价数量 合计 1 2 （5 ）开发期稅费 基础设施费估算表 单 位： 万 〔共电工程 65 万兀/公顷 5.5338 顷 359.7 供水工程 15 万兀/公顷 5.5338 公顷 83 3 :道路工程 42.13 万兀/公顷 0.5233 公顷 22.05 4 绿化工程 5.4 万元/公顷 0.306 公顷 1.65 5 :其他工程 占建安工程费的 2% 11067 万元 221.34 合计 687.74 其估算过程