房地产开发作业内部收益率、利润率、基准收益率等的比较.docx

房 地 产 开 发 作 业 最低期望收益率 当资本投入银行时，该笔资金（P）的将来值（F）等于到期的本金与存款期获得的时间价值（积累的利息）之和，即 。其中，n 为投入时间， 为利息率。 当资本投入开发项目时，该笔资金（P）的将来值等于回收期的资本金加上资本投入之时至将来某时期间应获得的时间价值（累计投资收益）之和，计算同上式。其中， 为投资资本最低期望收益率。 最低期望收益率=借贷利息率+ 最低期望收益率=借贷利息率+管理报酬率+风险报酬率。 基准收益率 也称基准收益率、基准投资收益率、最低可接受收益率，是企业、行业或投资者以动态的观点所确定的可接受的投资方最低标准的收益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。 影响因素： 资金成本： 资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。 资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。 投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。这是该行业的最低期望收益率。如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。 如果资金来源是兼有贷款和自有资金时，则按照两者所占资金的比例及其利率求取加权平均值，即综合利率作为基准收益率。 资金费用率是借贷资金利息和项目自有资金最低期望盈利的综合费用率。因此，基准收益率资金费用率借贷利率。 机会成本： 投资的机会成本是指投资者把有限的资金不用于该项目而用于其他投资项目所创造的收益。投资者总是希望得到最佳的投资机会，从而使有限的资金取得最佳经济效益。因此，项目的基准收益率必然要大于它的机会成本，而投资的机会成本必然高于资金费用，否则，日常的投资活动就无法进行了。因此，基准收益率投资的机会成本资金费用率。 投资风险： 进行项目投资，投资决策在前，实际建设和生产经营在后。在未来项目建设和生产经营的整个项目寿命期内，内外经济环境可能会发生难以预料的变化，从而使项目的收入和支出与原先预期的有所不同。不利的变化会给投资决策带来风险， 为了补偿可能发生的风险损失，投资者要考虑一个适当的风险贴补率，只有满足了风险贴补，才愿意进行投资。 通货膨胀： 在预期未来存在着通货膨胀的情况下，如果项目的支出和收入是按预期的各年时价计算的，项目资金的收益率中包含有通货膨胀率。为了使被选项目的收益率不低于实际期望水平，就应在实际最低期望收益率水平上，加上通货膨胀率的影响。 基准收益率的计算公式 在按时价计算项目支出和收入的情况下，基准收益率的计算公式可归纳如下： =(1+ )(1+ )(1+ )?1 式中， 为基准收益率； 为年资金费用率与机会成本之高者； 为年风险贴补率； 为年通货膨胀率。在 、 、 都为小数的情况下，上述公式可简化为： = 在按不变价格计算项目支出和收入的情况下，不用考虑通货膨胀率，则： =(1+ )(1+ )?1 由上可知，基准收益率是由多种因素决定的，是随上述诸因素的变化而变化的，基准收益率的确定具有一定的难度。但基准收益率的大小则是采用净现值法的关键，它决定了项目的取舍。因此，作为投资者来讲应慎重确定基准收益率的大小 基准收益率是由投资者根据某项投资项目的实际情况，在具体分析运算前事先加以确定，表达了单位投入资本平均每年(时间周期)应该(不是“实际可以”)从项目中获得的净收益（增值收益)，该指标不随具体投资方案的不同而变化。 内部收益率（IRR） 是当方案净现值（NPV）为零时的折现率，可理解为单位投入资本在某一具体投资方案(即现金流量一定)下，在一定测算期内，平均每年实际可从项目中获得的净收益(增值收益)。 某个投资项目的内部收益率随考虑的资本投入类型的不同(自有资本、全投资)及收入环节(税前、税后)等的不同(直接导致净现金流量不同)，表现为一组指标，即某个投资项目的内部收益率不是一个，而是一组。 内部收益率是由投资者根据某项投资的具体方案经测算得出的，随投资方案的变化而不同，反映某项目具体投资的实际投资收益水平。 内部收益率并未考虑现行的利率水平，完全取决于现金流内部的情况，没有考虑外部的金融环境。可以认为是一家理想银行（存贷款利率相同，没有服务费用或是交易费用，对于任何规模的资本，其利率均相同的银行）应用的，使给定现金流现值为零的利率。 贴现率 即折现率，是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。贴现率的高低，主要根