房地产开盘前营销推广方案范文策划.docx

房地产开盘前营销推广方案范文策划 房地产营销策划方案（1） 一、居民购买力分析： 1、储蓄： 据统计，2022 年某某某市城乡居民储蓄存款余额由 2022 年万元增至万元，居民的潜在购买力有所增强。 2、工资水平： 据统计，2022 年某某某市在岗职工年平均工资 12685 元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。 种种迹象表明，某某某市居民的实际购买力与日俱增。二、区域慨况： 1、人口：某某某市人口总数 373.17 万人，其中市中区 143.18 万， 某某某 103.47 万，某某某 51.74 万，某某某 74.77 万人。 2、本省中部中心城市，辐射区域广。三、某某某市经济发展所面临的机遇： 在西部大开发的大好形势下，某某省将把某某某市规划为某某某的区域性城市，某某某市将会得到更多的政府支持。 2、随着高速开通，铁路的开工建设，某某某市将成为成交通抠纽， 中心城市，随之带动一方经济发展。 五、某某某市经济发展前景对本项目的影响： 1、某某某市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。 2、某某某市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。 3、某某某市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。 小结： 本章对影响本项目的某某某市经济形势作了简要分析，而如何借某某某市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。 第二章区域房地产市场现状与发展趋势一、居民住房水平： 某某某市居民住房面积水平见下表： 以上数据表明：某某某市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是某某某市房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。 二、某某某市房地产市场发展现状： 1、某某某市部分在售住宅物业供给一览表 2、某某某市部分在售住宅物业现状分析 A、物业供给分析 1)各档次价位物业供给分析 据上述统计显示，某某某市占 56.25%在售物业价格定位在 800 元 /M2 以下，另有信息统计，个别楼盘甚至以 380 元/M2 成本价招揽客户， 占据某某某半数楼盘均以低价入市，导致某某某市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。 某某某市价位在 800—900 元/M2 的住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不同价格提升在 150—200/M2 不等，由此又可推断出目前某某某市民购房的最关键因素在于价格及地段。 房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，导致某某某市住宅物业低价销售局面，导致成本限制，最终导致品质得不到提升（排除某某某市经济发展的因素影响）。 B、影响住宅物业销售状况因素分析： 某某某市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，某某某市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。 从某某某市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。 影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足，这一方面将在“品牌形象策略”中作详细阐述。 除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。 C、某某某市住宅物业需求状况分析： 某某某房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，某某某市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。 少部分某某某市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。 3、某某某市各类档次住宅物业综合素质分析： 略 三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析： 1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁华地段。A、原因分析： 首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。 大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。 市中心繁华地段对