房地产暖场主题活动方案5篇.docx

房地产暖场主题活动方案 5 篇 房地产暖场活动方案 1 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南， 凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期 5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档 物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层 开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有 37 套现房、准现房，销售额 850 万元。其中 159.7m2 的三室两厅有 23 套，以五、六楼为主;127m2 的三室两厅 7 套;这两种房型的销售金额占一期余额的 90.4%。 二期小户型总销售金额预计 2800 万元，临街商铺 1700 万元， 合计 4500 万元。预售许可证预计 年 5 月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成： 期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金 第1页 共27页 额的 52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、 东明路南段沿沿线、航海东路与 107 国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高 档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚 住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之 隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的 品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有 收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺 花园等楼盘组成。 航海东路与 107 国道沿线是 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期 159、127 平米现房形成明确的竞争关系。 b、小户型市场概况。 自 年底时尚 party 介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是 年初，青年居易(easy-go)以 1900 余 第2页 共27页 套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。 今年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是 60-80 平米的 两室户型和 100 平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。 此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅 75 平米，三室两厅 95 平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。c、商铺市场 商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为 房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶 段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将 建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖 场的商业认同也将影响二期商铺的价格。 和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英 协尚未售出的部分商铺。 三、项目swot 分析一)优势 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁 第3页 共27页 的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生， 源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑 2016 房地产营销策划书策划书。 市场细分如下： a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大 部分是第二次或第三次置业，是终极消费， 10 年内不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满 足，属过度消费和终极消费的结合 c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分， 属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。 本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如 果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼 盘销售可能面临比较严峻的局面 #273333 房地产暖场活动方案 2 在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼 房的价格被炒到了历史，不过