房地产行业发展现状及政策环境.docx

房地产行业发展现状及政策环境 一、房地产业发展现状分析及发展趋势 （一）房地产运行态势 史上最严房地产调控政策执行到 2014 年，房地产市场终于开始 由局部地区松动蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市 也开始进入调整状态。 1、全国房地产运行态势 一是房地产的总体规模越来越大， 房地产投资增速持续减缓， 市 场总体供大于求。 2014 年，全国房地产开发投资 95036 亿元，比上 年名义增长 10.5%（扣除价格因素实际增长 9.9%），比 2013 年回落 9.3 个百分 点。其中，住宅投资 64352 亿元，增长 9.2%，住宅投资占 房地产开发投资的比重为 67.7%。 二是土地市场同比回落， 商业地产销售增幅高于住宅市场。 2014 年， 全国 300 个城市共成交土地 27907 宗，同比减少 28%；成交面积 104032 万平方米，同比减少 31%。连续几年，商业营业用房销售增幅 高于普通住宅。 2014 年，住宅销售面积下降 9.1%，办公楼销售面积 下降 13.4%，商业营业用房销售面积增长 7.2%。随着城市化进程的深 入、居民消费能力的不断提高，未来商业地产将有较大的补涨空间。 三是限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松。 2014 年全国房地产市场延续下行趋势，中央与地方政府调整房地产 政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后 市场预期并未根本转 变， 地方政策陆续通过调整信贷公积金、 财政支 持等方式拉动需求； 2014 年三季度末央行出台“住宅金融政策”调 整限贷以促进住宅市场平稳发展， 预示着房地产市场发展环境短期内 将发生明显变化。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、稳增长的 大背景下， 房地产市场发展环境有所改善。长效机制推进与调控方式 的转变，有利于房地产业长期健康稳定发展。 四是多数企业销售低于预期，高库存、高负债，资金压力大，融 资规模上升。销售方面，重点品牌企业持续领跑市场，部分中型房企 加快销售进度， 但多数企业整体目标完成率仍低于去年同期； 土地投 资方面，房企投资更趋谨慎，城市布局聚焦一线城市，二三线城市占 比回落。融资方面，多数企业资金压力较大，融资规模持续上升；随 着海外融资成本上升， 重点企业海外融资规模下降； 国内中期票据市 场监管放开， 多数企业发布票据融资计划， 预计未来直接融资规模将 上升。 五是企业竞争加剧， 行业集中度进一步提升。 市场开始走向分化， 一些实力较低的房地产企业正在被洗出市场。 一是土地制度方面监管 的加强， 实力较小的房地产很难拿到地； 二是房价下跌和成交量紧缩 使得房地产资金周转困难； 三是由于利率提高， 一些中小房地产企业 无力支付房地产信贷的利息； 四是大型房地产企业更具有实力进行价 格战，通过价格战来清洗市场。 这些因素的共同作用将会使房地产市 场走向分化，从而提高市场集中度。 2、北京市房地产运行态势 一是房地产投资投资额增速放缓。2014 年，北京市房地产开发投资 3911.3 亿元，比 2013 年增长 12.3%。其中，住宅投资完成 1962 亿元，增长 13.8%;写字楼投资完成 750.2 亿元，增长 22.6%;商业、非公益用房及其他投资完成 1199.1 亿元，增长 4.5%。 表：2011—2014 年北京房地产投资额 年份 年份 投资额（亿元） 2011 年 3036 2012 年 3153 2013 年 3483 2014 年 3911 二是土地市场供应量明显下降，宅地成交下滑，商业用地异军突 起。2014 年，北京市共推出 147 宗土地，建设用地总面积 967 万平 方米，较上年减少 35.2%;成交 141 宗，建设用地总面积 938 万平方 米，较上年下降29% 土地出让金总计 1917 亿元，同比增长 5.2%， 推出、成交楼面均价分别为 9813 元/平方米、11529 元/平方米，同 比增幅分别为 97 痢 51%三者均创历史新高。从成交结构来看，2014 年北京实现成交的 141 宗土地当中，宅地成交 52 宗占比 37%较去 年减少 22 宗，规划建筑面积为 901 万平米，与去年相比减少 431 万 平米，成交总金额 1311 亿元，相比去年增加 2%而商业地块全年累 计成交 44 宗占比 31%规划总面积达 564 万平米，与去年相比增加 85 万平米，总成交金额达 588 亿，较去年增加 120 亿元。剩下的 45 宗则为工业用地，占比 32%住宅、商业、工业用地所占比重基本持 平。 土地宗数规划建筑面积（万平方米）成交额（亿元）表：2011— 土地宗数规划建筑面积 （万平方米） 成交额（亿元） 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年