沙县房地产市场调查研究报告.docx

沙县房地产市场调研报告 目 录 第一章 前 言 一、报告编制目的二、报告编制依据 三、拟定商住地块简况四、周边地块指标参照 五、沙县其他可利用的商住地块六、近年沙县部分城建规划地块 第二章 沙县房地产开发环境分析一、沙县房地产发展简况 二、沙县房地产市场分析 第三章 拟定工程开发优势点与机会点分析一、本案开发优势点 二、本案开发机会点第四章 拟定工程定位 一、目标市场定位二、产品定位 第五章 附 件 一、沙县 06 年房屋施工、销售、空置统计表二、个案调研 第一章 前 言 沙县，是国家交通部新一轮规划的全国 100 个、福建省 4 个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205 国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境，三明机场、泉三高速、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及规划中。为提升环境竞争力，政府方面把沙县规划建设成为一个闽中腹地新兴的产业集中地、福建山海通道重要的物流集散地和闽西北最佳的人口居住地， 建成以“三明 沙县”市县一体化城市联盟体的绿色工贸城市。本报告围绕着沙县新城北片区福银高速沙县出口处左侧约 400 亩（可征用面积）的一国有挂牌商住地块的开发经营环境进行市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据沙县目前市场状况和对未来的预测，以及工程的开发经营策划提出初步意见，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 注：以下数据是依据周边物业的指标参考提出的，该技术 方案仅为初步技术方案，在很多方面还有待于进一步优化。一、报告编制目的 1、在对工程开发环境进行详细分析的基础上，结合工程所处 的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对工程的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对工程 的规划、建筑技术方案提出相应的建议。 3、结合公司的状况和工程的特点，探索工程开发经营的可行 方式。 二、报告编制依据 1、沙县第三轮城市总体规划技术方案； 2、沙县政府信息网站； 3、国家及三明、沙县颁布的与房地产相关法律与政策； 4、沙县 2006 统计年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料； 6、沙县蔚蓝机构、福州喜达屋、福州四维联冀、厦门意特诺 等中介代理公司提供的资料。 三、拟定商住地块简况 1、沙县小吃文化城东对面北侧地块（暂称—友邦·第一城） 2、该地块位于沙县城市北大门福银高速沙县出入口左侧拟规划地块，用地总面积约 200 亩，属于三明沙县市县一体化规划的城区三大高尚新区之--沙县北大门居住组团，交通便捷，是沙县进出高速的必经之路；也是通往拥有华夏第一卧佛---淘金山、定光禅院的朝圣旅游必经之路；周边有建设及规划中的沙县小吃城、沙县老年公寓、思敬前（荣华公司）商住地块及沙县目前最大的成熟住宅小区—鸿图花园等工程。对于新型高尚住宅开发有极其重要意义。根据海西纺织工贸园开发合同精神，沙县政府拟该地块130-150 亩给予置换，但目前该用地还未收储拆征、相关规划指标未定。 四、周边地块指标参照： 1、世纪花园 A、地理位置： 位于沙县新城西路北侧，其四至范围为：东至规划道路、 西至规划道路、南至规划住宅小区、北至与地税花园间道路。地块现状：地上建筑物拆除、管线迁移。 B、主要规划指标： a.面积：34206 平方 M（51.36 亩），其中办证用地面积 32277平方M、城市绿地面积1929 平方M，城市绿地面积不办证。 b.用途：商业、住宅用地。 c.使用年限：商业用地 40 年、住宅用地 70 年。d.容积率：≤2.26 e.建筑密度：≤21%。f.绿地率：≥40%。 C、其他具体挂牌信息详见附件。 D、摘牌企业：沙县荣华房地产开发公司（据了解为本地新 成立股东公司；负责人：张永辉） E、摘牌时间：2008 年 3 月 14 日 G、最终摘牌地价：125 万／亩； 2、“沙县老年公寓地块” A、地理位置： 位于沙县高速公路收费站入口道路西侧、小吃文化城北 侧，其四至为：东至收费站入口道路、西至往淘金山 道路、南至空地、北至空地。现状条件：生地，建筑 物拆除、管线迁移。 B、主要规划指标： a.土地面积：29610.9 平方M（44.46 亩）。 b.土地用途：公共设施用地，只限用于建设老年公 寓工程。  c.土地使用年限：50 年。d.容积率：≤1.0。 e.建设密度：≤22%。f.绿地率：≥40%。 C、其他具体拍卖条件及建设要求详见附件。 D、拍卖地价不明，据了解公告内容也有在调整。 3、 沙县小吃文化城 a.工程地址：沙县新城西路四通路口，高速路出口处。 b.建设规模与主要内容： 小吃城占地 43400 平方M（61.17 亩），建筑面积约 30000 平方 M，建筑层数 2～4 层，总投资 21000 万元，其中固定资产投资 18000 万元；小吃文化城可安排大小各式小吃美食、 旅游 商品、住宿、展览