房地产、建筑企业税务实务经验分享.ppt

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。 把握两个概念 ?（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、主要税种解析-土地增值税6-1 2.2土地增值税 第三十一页，共八十页。 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 各地方税务局对于房地产开发企业项目竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售收入）制定有具体的预征办法和预征率。 计税基础包括预售房地产取得的收入，违约金、更名费等价外收入。 根据国税发[2009]91号规定： （1）计算扣除项目金额时，其支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除； （2）拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 二、主要税种解析-土地增值税6-2 第三十二页，共八十页。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： （1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； （2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； （3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 二、主要税种解析-土地增值税6-3 第三十三页，共八十页。 区分下普通住宅、非普通住宅，两者土地增值税率差异较大，其主要区分按国办发[2005]26号规定，同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。所以各地要查询清楚公司开发的住宅将来是否属普通住宅，是否可享受税务优惠。 普通住宅不仅预售中预征率低一些，而且在增值率低于20%时可以免征土地增值税。 二、主要税种解析-土地增值税6-4 第三十四页，共八十页。 报批报建过程中，应合理划分各期土地占地面积，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 建设用地规划许可证、预售许可证中应区分普通住宅和非普通住宅。对于商住混合用地等性质的，如果是住宅项目，最好是向普通住宅、住宅类上面靠，注明“住宅”“公寓”等，前面不要加“商务公寓”等，因为“高级公寓“是非普通住宅，土地增值税预征率较高，而普通住宅不仅预售中预征率低一些，而且在增值率低于20%时可以免征土地增值税。 户型定位应区分普通住宅和非普通住宅，接近非普通住宅临界点的应想办法控制为普通住宅，特别是面积标准。 二、主要税种解析-土地增值税6-5 第三十五页，共八十页。 代收费用在纳税管理中的妙用 税法规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在收放时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买者一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，相应的在计算扣除项目时，代收费用就不得在收入中扣除。 对于其他企事业单位要求房地产开发企业在收放时代收的各项费用（例如有线电视初装费等），如果代收费用是计入房价中向购买者一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，也可以作为加计20%扣除的基数，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，相应的在计算扣除项目时，代收费用就不得在收入中扣除。 二、主要税种解析-土地增值税6-6 第三十六页，共八十页。 根据《中华人民共和国企业所得税法》有关规定，企业所