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文登市 XXXXXX 住宅小区 营销方案 （绝密） xxxxxx 房产策划咨询有限公司年月日 目录 一、二、 一、总体方案 1、销售 SWOT 分析 、优势： 区域内目前最大、品牌最集中的建材广场 文登、威海现唯一全功能超级社区 国际化品牌导入、国际化管理 商住互动，并能刺激社区内部消费 项目内部配套齐全 切入辐射能力强，切有本土消费支撑 物流发达，为一期建材市场提供便利货物交通 性价比较高，投资能力强，增长潜性大 开发区“经营孵化器”政策指引 环境幽雅，山水俊秀 建筑形态超前，同属标志性建筑 、劣势： 人流交通尚未完善 区域市场尚未成熟 区域发展处于初期阶段 开发周期较长，风险极高 周边形象差，开发项目少周边配套不完善 、机会： 政府的大力扶持帮助项目顺利进行 “联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间 旅游城市先决条件，带动商业发展 与外商交流贸易，直接吸引外资进入 房地产业的迅速发展 人均收入、消费水平及消费概念的提升 市区开发区大力发展促动业态发展 、威胁： 首次开发大型项目，市场可变性难以预计 周边城市市场浅抢市场份额 整体项目后期工程连贯性影响大 政府主观意识影响项目发展进度 2、客户定位 考虑到一期建材市场的国际性定位，销售、经营辐射圈范围不仅涵盖全市，同时也吸纳着省内本土、全国和国外的投资者和经营者，此间，我们预计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主题。设计开盘前期本市及本省内占比50%，经历了前期的市场调研，我们发现本土消费情节严重，就拿购物大卖场来说，已有很多外地高端同类商场入住各区域，但实际经营上并没有几家可以在营业额、人流量上高于本地卖场。另根据调查中本省房地产的发展情况分析，商业物业非常之少，且商业项目本土消费率不高，可见消费者投资经历较少、意识较为淡薄，为吸引到足够的投资量，我们将以主题为“本土企业开发的超级国际型项目”增加情节延展和 自毫感吸引消费者为主，同时宣传“投资群回报率大于银行利率” 带动本土投资意识；而设计全国范围内投资占比35%是必然的，全国投资客户经验丰富，大部分都具有主观意识，对城市发展都期间过程和政策非常熟悉，特别是浙江、杭州、温州一带，更是群集了大量此类型的投资客户，且以前与我们有过业务来往，部分已成为我们的固定客户源，在沟通、交流上占据了已占据了人和。在对他们进行宣传和演解方面都相对易于接受，另一方面，他们由于以前的投资指向性过强，投资金额也相对居高，由此，性价比优势将成为我项目对之而言的又一大优势。总体上我们在选择全国投资客户 时，目标将更多集中在了浙江、杭州、温州一带，同期城市成长 率、附加值、性价比优势、国际品牌主导的体现将成为吸引他们的要点；“多国之窗”，如果离开国外投资市场，那品牌效应就是一个空盒子，人均GDP 高于国内的外国人早已踏入了本土，从生产到贸易，他们已经了解了区域内的政策、各业态市场及风土人情，前店后厂等经营风格也为本市带来了新兴的经营意识和巨大的经济提升，政府同时也为他们准备了丰厚的投资优惠政策，以便招商引 资。鉴此，我们把15%的投资占比抛向了他们，目的在于正确的为我项目注入品牌实际保证品牌附加，其二可加大国际合作、交流空 间、其三满足投资占有率。抱这这三点目的，我们拟定了强调人均GDP 与货币等比值如：“XX 市买一铺，国外买一库”且发展速度快、升值潜力巨大及对政府韩投资商人制定的优惠政策作为一号宣 传主题，以加强两国产业合作等副宣传主题，从根本上抓住外国人 的心态，吸引到他们的加入。 3、抗性屏蔽及利益点诉求 从投资者的八大“铁律”角度而言，所有的投资类物业都存在着未知风险，由此而来的就是投资者在投资中所产生抗性，那“多国之 窗”又有哪些抗性呢？如和屏蔽呢？可不可以把劣势变为优势？ 、周边环境、配套抗性 项目周边商业、居住、人流和配套条件不完善是目前我项目存在的最大问题，从投资者角度分析，这是必然将提及的问题，当在以后工作中解答客户此问题时，我们可告知他们，“多国之窗”作为文登经济开发区形象型项目，3600 亩的大型多业态、多风格的大型社区，其内部消费群和居住量将满足周边消费量，同时项目的商业将满足文登、威海引乃至整个我市的消费需求，同时将大大带动周边经济发展，周边的配套也也随着时间段很快成长起来，目前投资就象是原始股、极有增值性和保值性，同时通过可与政府沟通， 配合说词展示区域规划蓝图增加投资客户信心。 、回报率抗性 投资者最在意的投资回报，是他们评定一个项目是否可以投资的第一基准，就现在很多商业地产采取包租、承诺投资回报吸引投资者的招数比比皆是，但是真正可以实现的却是极少数，如何在此方面说服他们购买“多国之窗”建材广场，我们认为应首先应该给客户介绍业态的先进经营方式上的优势比如我们的“一元到家”网络化概念，挖掘除硬件设施和管理优越