烟台奇泉地块营销策划报告0704.ppt

形象定位阐释 “高起点” 是项目的核心理念，项目将要打造成为一座高标准产品主义为先的烟台价值新标杆； 苦练内功，通过完善自身来增强项目市场竞争力； 表达开发商的决心和信心； “新精英理想家园” 强调我们主力目标客群是社会中坚力量，重视性价比，关注园林景观，讲究舒适度，能够接受新事物。 第六十三页，共九十一页。 整体定位 客户定位 档次定位 户型定位 形象定位 第六十四页，共九十一页。 五大开发理念构成本项目的核心开发策略 土地分级开发 引入高度规划手法 高性价比 营销情景化 功能复合化 城市意象元素 山地元素融入 住宅、商业、幼儿园、服务中心、会所 配套齐全、生活不假外求 丰富的景观体系 专业的物业服务体系 实惠的送面积的户型设计 奇泉之应用 奇泉与本项目中延展与规划 让客户提前感受“现楼实景” 重点在前期规划设计落实 第三十一页，共九十一页。 开发理念解释一 项目以高起点、高规划的理念，把项目整体设计规划提升到新高度，将项目打造城市未来的标杆示范住区； 利用地形本已有的山地资源优势，营造出高低起伏的变化效果，切实体现规划价值； 引入高度规划手法将项目及区域打造成烟台未来标杆居住示范项目 第三十二页，共九十一页。 开发理念解释二 功能复合化是称之为城的重要特征之一，是使项目形成完整的城的肌理，创造出城的活力的必要因素之一； 在以居住为主的前提下，尽量提供种类较全的商业业态和公共空间的生活场所，使社区的生活形态丰富，居民在此世代安居，成为真正的“理想之城”； 功能复合化打造完整的城市生活模式，使社区具备持续生长的能力，成为真正的“理想之城” 第三十三页，共九十一页。 项目区位条件及客户对片区的较低认知价值决定了项目前期不能走高价高质路线，项目应在“高性价比”上做足文章； 产品的品质主要通过设计来创造价值，即在不明显增加成本的前提下，打造出较好的产品品质； 高性价比是实现项目快速消化的重要策略，它是贯穿项目整体开发过程始终不变的策略； 高性价比高性价比是贯穿项目始终的重要策略，项目应在“高性价比”方面做足文章 开发理念解释三 第三十四页，共九十一页。 开发理念解释四 泉的应用与延展泉作为“福山八景”之一，进行一个故事演绎。泉可以入户，作为作为双管道供应。泉可以直接引入小区，东西贯穿，形成一条主景观带，作为重要园林景观水景部分应用。案名建议“泉天下” 第三十五页，共九十一页。 突破传统营销方式，标新立异，树立项目市场新形象。更能引发市场足够的关注度，形成市场集聚效应；给到市场充分的信心，能比较容易树立项目形象，突破区域价值的限制； 把会所作为售楼处，在实体建设样板示范区，开通免费住户巴士等等，把未来变为现实作为橱窗展示； 重视前期重视营销，把有限资金发挥到极致作用，起到“红动全城”示范效果。 开发理念解释五 营销情景化充分重视营销，以营销情景化的市场策略，产生集聚效应，拔高项目形象，使项目超越区域价值的限制 第三十六页，共九十一页。 云海香都实际规划用地面积为13.3公顷，容积率限制为1.5以下。物业形态有多层小高层高层，层数为6层带阁楼，11层，18层，25层等等。 项目介绍 开发案例借鉴 第三十七页，共九十一页。 云海香都执行“9070”要求，主力户型面积以55-98平方米为主。大多送双阳台，短板设计，保证大多数户型功能均可采光。 户型介绍 规划案例借鉴 第三十八页，共九十一页。 云海香都自2007年以来，一直大量各种媒体组合推广，“送车库、送面积、零首付、中秋节赠送月饼、尾盘集中营”等等，平面报道和现场活动宣传相结合，引起市场极大反响。 规划案例借鉴 营销推广 第三十九页，共九十一页。 山水龙城位于烟台卧龙经济园区的东北部。项目总占地面积90公顷，其中住宅面积80万平米；项目规划建筑容积率1.0，总建筑覆盖率仅达18%，绿地率达高50%。 项目介绍 开发案例借鉴 第四十页，共九十一页。 山水龙城主力户型面积以87-120平方米为主。短板设计，干湿分区合理，保证大多数户型功能均可采光。 户型介绍 规划案例借鉴 第四十一页，共九十一页。 山水龙城注重主题卖点宣传，主要以户外广告牌围挡以及公交车体以及结合平面报道宣传相结合，阶段性广告投入较大。售楼处建设，沙盘模型销售资料等销售工具等方面进行不小投入。 营销推广 规划案例借鉴 第四十二页，共九十一页。 开发案例提示 开发商起点较低； 以前没有开发经历或者没有运作大盘经验，资金实力不是很强的。 重视项目前期工作； 重视项目前期规划设计，前期策划定位等方面 项目规划较大，没有突出项目资源； 项目规划较大，需要庞大消费群。开发周期较长，并且没有突出人文或自然资源。 烟台相对较为成功个案； 目前在烟台房地产市场上，山