市场调查与预测-湖南省房地产市场价格变动及影响因素分析.pdfVIP

湖南商学院学年论文（课程设计） 湖南省房地产市场价格变动及影响因素分析 引言 我国房地产价格每年都在急剧攀升，统计资料显示，我国房地产价格 2001 年2170 元/平方米 增加到2013 年6200 元/平方米左右，一路走高的房价让百姓买房成为难题。2014 年银行住房贷款 收紧，全国楼市随之遇冷，部分地区开始降价促销，政府也放松限购措施。 在全国房价上涨局势下，湖南省作为中部省份，从绝对价格上看远低于东部沿海各省。90 年代 以来，湖南省房地产价格一直保持上涨态势，近几年房地产业规模迅速扩大，在推动湖南经济发展 同时，也给百姓带来“买房难”的困扰。2000 年以前房价均在1000 元/平方米以下，每年增幅均在 4%左右，房价在人们可接受范围内波动。2001 年达到1123 元/平方米，2007 增长到2067 元/平方米， 同比增长24. 8%，六年时间价格增长一倍。2012 年3669 元/平方米较1996 年952 元/平方米让百姓 深感买房的巨大压力。相对之前平稳增长，2008 年后全省房地产价格上涨进一步加快，每年同比增 幅均在15%左右。2013 年湖南省房地产投资和销售均维持高增长态势。全省经济发展不平衡，房地 产业具有显著的地区差异性。2014 年经济发达长株潭地区房地产完成开发投资占据全省一半以上， 有十个市州增速高于全省平均水平，其中湘西州、怀化市增速超过30%，个别市州却出现负增长。 湖南省房地产屋住宅价格持续上涨给全省房地产市场健康发展带来不小压力，自2009 年以来，全国 房价抑制政策频繁出台。湖南省贯彻落实国家政令，可是房地产产业调控从一个十字路口走向另一 个十字路口，面临着越调越涨，越控越高的局面。房地产业繁荣带动经济发展，湖南省需加强宏观 调控，防止经济泡沫，维持房地产市场稳定，使居者有其屋，安居乐业。 国民经济的发展与房地产业繁荣相互促进。目前房地产市场供需矛盾突出，价格的持续走高， 己引起各界关注。对房地产价格研究对稳定市场具有借鉴意义，进而促进国民经济的健康发展。因 房地产业在中国发展尚不成熟，信息系统不完备，且房地产价格影响因素无法定量化研究很复杂， 大多数研究选取房地产为对象进行定性研究。一定区域内房地产研究更是凤毛菱角。本文将对湖南 省供需现状做定性分析，根据客观数据建立模型做定量分析，分析价格与各影响因素之间关系和影 响程度强弱。根据价格是由供给和需求决定原理，归纳最显著的需求因素和供给因素，建立关于价 格预测模型，从精度检验结果得出的回归方程很好的拟合实际情况，因此具有一定理论意义。 湖南省房地产价格影响因素指标体系中哪些因素引起价格波动，哪些可以忽略。对结论中显著 的供给和需求因素建立价格预测模型，能有效预测湖南房价未来发展趋势。依据客观研究结论提出 有效建议对策，利于湖南省房地产市场有序健康发展，全省经济繁荣。且对我国其他地区的研究角 第1页 共14页 湖南商学院学年论文（课程设计） 度和方法具有借鉴意义。湖南省房地产市场的研究多集中在定性分析和空间角度，时间维度和全省 层面研究少。同时湖南省研究结论可以从局部到整体，反映全国房地产价格上涨的内在因素。 一、 国内外研究综述 （一）国外研究现状 国外房地产市场相比国内发展时间要早，因而许多国外学者较早地对房地产行业及房价进行了 研究，也获得了较多的研究成果。不同的学者利用不同时间和地区的数据分别进行实证分析时，由 于研究侧重点各不相同，因此得出的结论也未必尽同，大致可以分为以下几个方面。 1．从货币供应量角度研究房价变化 关于货币供应量和房价之间关系的研究基本上认为货币供应量增加会导致房价上升。 Meltzer （1995 ）提出，如果个体对资产组合有一个合理的比例，当货币供给过多时会产生“过多 的货币追逐少数资产”的现象，进而会使房屋等资产价格上升。Ramon 和Carsten （2006 ）利用 18 个DECD 国家的数据，运用VAR 模型研究发现，在经济发展繁荣时期，房地产价格的主要影响因 素是流动性过剩。0Sebastian （2007）认为过剩的流动性必将进入资产市场，最终导致资产价格上 涨。Ansgsr （2008 ）等利用加拿大、美国、欧洲