2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷五.docxVIP

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷五 [问答题]1.某投资者以4500元/m2（江南博哥）的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次性偿清该项贷款的余额。问：此时一次偿还的金额为多少？ 参考答案：详见解析 参考解析：（1）已知：P＝4500元/m2×120m2×70%＝378000元，n＝15×12＝180（个月），t＝6×12＝72（月），i＝12%/12＝1%。 （2）根据等额序列支付资金回收系数：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝378000×1%×（1＋1%）180/[（1＋1%）180－1]＝4536.64（元）。　　 （3）第10年年初拟一次偿还的金额为：P＝（A/i）×[1－1/（1＋i）t]＝4536.64/1%×[1－1/（1＋1%）72]＝232050.91（元）。 [问答题]2.某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。 参考答案：详见解析 参考解析：（1）该项目的净现金流量表可得： ①第1～5年的月租金为：70元/m2；　　 ②可出租面积为10000m2；　　 ③出租率：70%；　　 ④年租金收入：70×10000×70%×12＝588（万元）；　　 ⑤经营成本：588×35%＝205.8（万元）；　　 ⑥净租金收入：588－205.8＝382.2（万元）；　　 ⑦第6～10年的月租金为：80元/m2；　　 ⑧可出租面积为10000m2；　　 ⑨出租率：75%；　　 ⑩年租金收入：80×10000×75%×12＝720（万元）；　　 经营成本：720×35%＝252（万元）；　　 净租金收入：720－252＝468（万元）。　　 则该项目整个净现金流量如表6-14所示： 表6-14　净现金流量表 （2）求财务净现值 FNPV （3）求财务内部收益率FIRR： ①设i1＝20%，代入公式解得：NPV1＝13.15（万元）。　　 ②再设i2＝21%，代入公式解得：NPV2＝－55.46（万元）。　　 ③求财务内部收益率：　　 FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝20%＋1%×13.15/（13.15＋55.46）＝20.19%。　　 （4）该项目财务净现值为164.46万元＞0，财务内部收益率20.19%＞投资者目标收益率18%，所以该投资项目在经济上是可行的。 [问答题]3.甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。　　请问：　　若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？ 参考答案：详见解析 参考解析：两次估价结果产生差异的原因如下： （1）估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。　　 （2）估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，估价对象房地产的抵押价值等于在假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。　　 （3）设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。　　 （4）购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。　　 （5）估价对象的状况发生了变化。估价对象房地产状况的描述包括基本状况、实物状况、权益状况和区位状况。乙估价机构和丙估价机