2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）.docxVIP

2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版） [问答题]1.（一）某房地产估价（江南博哥）机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。 　　请问： 　　1.对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作？在估价报告中应如何进行相应说明？ 　　2.对于实地查勘的特殊情况，在估价报告中应如何进行相应处理和说明？ 参考答案：1.针对建成年份缺失的情况，注册房地产估价师应要求委托人提供相关建成年份资料，并向不动产登记机构查询不动产登记簿，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。若登记簿中也未登记建成年份信息，则在未定事项假设中说明：估价对象《不动产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。 　　2.因司法拍卖等强制取得房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，导致无法进入估价对象内部进入实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。 [问答题]2.（二）某房地产估价机构接受委托对一宗仓储用途的房地产进行估价，估价对象于一年前出租，租期为五年，合同租金低于市场租金，且于租赁合同签订时一次性支付了全部五年租金。经调查核实，该租赁合同真实有效。 　　请问： 　　1.若为房地产征收估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？ 　　2.若为房地产抵押估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？ 　　3.若为房地产转让估价，选用比较法作为其中一种估价方法，选取的可比实例均未设定租赁权，应如何进行租赁权益状况调整？ 参考答案：1.若为房地产征收估价，该租赁合同不会影响估价结果。原因如下： 　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条，征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 　　2.若为房地产抵押估价，该租赁合同会影响估价结果。原因如下： 　　根据《房地产估价基本术语标准》，房地产抵押价值是假定抵押房地产在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 　　抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：①合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；②合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。现在合同租金低于市场租金，计算假定未设立法定优先受偿权下的价值时，应为出租人权益价值。 　　3.估价对象为带租约的房地产，可比实例均未设定租赁权，比较法调整时，需要统一财产范围，一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。 　　首先假定估价对象未设定租赁权，然后对可比实例进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，得到估价对象未设定租赁权的价值，最后扣减剩余租赁期的租金损失，得到估价对象带租约限制的价值。 [问答题]3.（三）因案件执行需要，某人民法院委托甲房地产估价机构评估乙公司拥有的某宗工业房地产中已登记房地产于2019年9月20日的市场价值，该工业地产包含一栋已登记的厂房和一栋未登记的库房。甲机构选用成本法作为其中一种估价方法。出具估价报告后，甲机构收到人民法院转交的乙公司对估价报告的书面异议，认为估价结果偏低，并提出了两条理由：①2019年3月区域内一宗工业用地挂牌成交价格高于估价测算中的土地取得成本；②漏算了厂区范围内的库房价值。收到书面异议后，甲机构对估价报告进行了认真复核，最终确定估价结果客观合理。 　　请问： 　　1.对土地取得成本测算的异议，可以从哪几个方面答复？ 　　2.对漏算库房价值的异议，应如何答复？ 参考答案：1.（1）价值时点不同：根据估计委托，价值时点为2019年9月20日，而异议的理由为：2019年3月挂牌价格高于测算结果；考虑3月至价值时点期间，市场、政策等因素影响，土地取得成本发生变化，