和泓商业价格调整方案.ppt

南段商铺包装 南面将作为下一阶段的主推产品，目前施工现场较混乱，商铺可视性差，需将商铺门洞做玻璃门，及时的清理建筑垃圾。 第三十一页，共四十九页。 独栋空间建议 独栋本身是整体商业中的一个亮点设计，但是独栋也存在一定的硬伤，单层面积过小、进深过短，使得产品本身的价值没有最大化，两端的楼梯占据空间过大。可将楼梯去掉一个，将一层划成小铺出售，二层做整体出售。 第三十二页，共四十九页。 独栋空间改造 1.独栋楼梯可以撤掉一边，在侧面做成悬挂式钢架楼梯，增大独栋的空间； 2.独栋一层可分割出小商铺，二层整体出售。减少总价，易于出售。 将楼梯从东面延伸出来增大一楼的空间 第三十三页，共四十九页。 PART3 项目整体营销策略 一、项目卖点挖掘及投资抗性分析 二、营销通路策略 三、总体广告策略 第三十四页，共四十九页。 六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 （一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析） 1.和泓品牌：和泓品牌具有的号召力和公信力 2.梅溪湖新城造城计划：梅溪湖，长沙未来城市新中心 3.政府规划力度：600亿打造梅溪湖新城的战略规划 4.梅溪湖第一条滨河亲水休闲食尚商业街：紧靠游艇基地，集休闲、美食、购物于一体 5.“5年升值计划”：“城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪 6.经营创造价值：新港地产国内知名专业商业经营管理公司，确保未来收益稳定 第三十五页，共四十九页。 和泓·滨河风情商业街 价格调整方案 2014.7.22 第一页，共四十九页。 PART1 项目当前营销难点分析 1、客户来访量不足 2、项目周边商业氛围严重不足 3、客户来访渠道有限，主要靠行销和路过 4、项目目前报价客户难于接受 5、客户对项目地段存一定抗性，对未来前景信心不足 6、项目产品存在一定的硬伤，多数客户到现场看铺之后对产品有较大异议 7、国内经济形势不容乐观，房地产行业未来方向普遍不被看好，导致客户观望心态严重 8、对回报预期差别比较大，项目尚未入住，培育期较长 第二页，共四十九页。 PART2 项目重新定位 第三页，共四十九页。 项目重新定位 在不破坏项目原有调性的前提下，以首座Park主题式商业街区的形式推出，更有针对性的细化，分成六个街区主题街区 1 2 3 4 5 6 1.风情美食街区2.购物天地3.数码街区4.风情娱乐街区5.儿童娱乐天地6.文化教育街区 第四页，共四十九页。 当前项目最大的问题是： 项目表价虚高，客户对价格抗性大！ 如何突破？ 按照原有的价格体系将一楼商铺成交价控制在2.4~2.6万，二楼成交价1.1.2~1.4万，三楼成交价0.8~1万。 第五页，共四十九页。 PART1 定价解析与依据 一、已成交客户价格分析 二、租金回报分析 三、竞品价格对比分析 第六页，共四十九页。 和泓·梅溪四季商业盘客分析表 意向铺号 面积 按揭单价 按揭总价 客户接受价格 客户接受总价 价差 差额幅度 -210 44.16 30703.17 1355852 18000 794880 12703.17 41.37% -233 55.97 35685.97 1997344 28000 7685.97 21.54% -218 69.10 38762.57 2678493 31000 7762.57 20.03% -235 62.19 35657.70 2217552 26000 9657.70 27.08% 西南面3层 302.97 12635.46 3828164 10000 2635.46 20.86% 西南面2层 327.6 21165.48 6933812 11000 10165.48 48.03% -234 55.97 35685.97 1997344 28000 7685.97 21.54% -229 32.48 42722.28 1387620 33000 9722.28 22.76% -237 36.50 26487.92 966809 18000 657000 8487.92 32.04% 　 　 　 　 　 　 平均值： 28.36% 自3月1日到6月5日，商业客户总计来访118批； A类：成交8批； B类：9批（因价格抗性未能成交，价差在3000~13000） 一、已成交客户分析 第七页，共四十九页。 小结：产品价格与客户接受价格存在较大差距，价格偏高。 项目组销售团队在接待客户过程中分析： 1、对项目商铺产品有意向客户普遍认为价格过高，洽谈至价格层面未能最终逼定客户； 2、大部分客户在接触到商铺销售价格后，并未表现出愿意再次洽谈的意向