昆明商业市场调研报告.docVIP

昆明商业市场调研报告 谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪 2008年6月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、 昆明商业圈综述 2 二、 六大商圈介绍 4 （一） 三市街商圈 4 1. 区位描述 4 2. 商业特征描述 4 3. 商业板块 4 （二） 青年路商圈 9 1. 区位描述 9 2. 商业特征描述 9 3. 商业业态 10 4. 商铺形态 11 5. 租金情况 11 6. 商圈综述 11 （三） 白塔路商圈 11 1. 区位描述 12 2. 商业特征描述 12 3. 项目地块周边商业情况 14 （四） 小西门商圈 15 1. 区位描述 15 2. 商业特征描述 15 3. 商业业态 15 4. 商铺形态 18 5. 租金情况 19 6. 商圈综述 19 （五） 昆都商圈 20 1. 区位描述 20 2. 商业特征描述 20 3. 商圈综述 24 （六） 螺蛳湾商圈 24 （七） 六大商圈整体分析： 28 三、 竞争商业项目 28 （一） 主要竞争商业项目列表 28 （二） 主要竞争项目案例 29 上东大街 29 东华丽都广场 33 昆明老街 35 （三） 竞争项目交叉分析： 39 四、 地块商业属性分析 40 （一） 地块自身商业属性 40 （二） 分析及建议 40 昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共同形成的城市商业格局。 商圈名称 主力店和主营业态 定位和特点 变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等为代表，有着悠久的商业历史 商业定位为中档和中高档层面，业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百大新天地的开业以及周围辅助商业的丰富，该商圈的地位日益巩固，目前和将来一定时间内仍将保持其第一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货（原仟村百货）、鸿城广场为代表 商业定位为中档和中高档层面，以购物中心、百货和专卖店为主，昆明走廊的开业，一定上弥补了该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟村走弱以及鸿城的反复经营不善，该商圈的地位持续降低，但街铺依然较为发达，同时随着金鹰百货、护国商城的建设经营，在一定上提升了该商圈的地位 白塔路商圈 金龙百货、金格中心 白塔路商圈是一个典型的高档百货商圈， 完全依靠金龙百货的支撑而兴起， 以定向消费为主，商业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升了商圈的商业氛围和辐射能力，但总体商业氛围仍然较淡 小西门商圈 沃尔玛、美辰百货、街铺等 中到中低定位，小西门商圈以大型超市及电讯业为主，其他主要是一些经营日用品和小百货的小商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置，商业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的商圈，配以大量的精品专卖店 年轻、时尚定位，是昆明夜生活的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱，短期内无大的发展空间 螺蛳湾商圈 以批发为主，零售为辅，经营品种上，从传统的服装鞋帽和小商品，发展到文体用品、家电、化妆品 中到低定位，辐射云南地州，是主要的百货集散地 已定型，短期内难以形成较大的突破，但已稳居中、低消费和批发业务的龙头 由上图可以看出，昆明商圈核心商圈的次级商圈是根据所支撑的业态不同来划分的，零售百货是传统的商业业态，也是吸引人流最多辐射档次最广的业态，所以以零售百货业为支撑的商圈为核心商圈。但是在城市发展过程中存在另一些地方以某种特定的态进行支撑，从而带动一些小的业态的依附而逐步形成了次级商圈，这就是以超市为支撑的小西门商圈，以餐饮娱乐为支撑的昆都商圈，以批发市场为支撑的螺蛳湾商圈。 六大商圈介绍 昆明的六大商圈是由三大核心商圈——三市街商圈、青年路商圈、白塔路商圈和三大次级商圈——小西门商圈、昆都商圈、螺蛳湾商圈组成的。这六个商圈在地理位置、支撑业态、业态档次、商铺物业形态和租金等方面都有一些不同之处。而这些不同点是外部大环境和商圈自身条件决定的，分析这些条件对商圈的作用，也可以对本项目的商业定位带来借鉴意义。 三市街商圈 区位描述 商圈位置及范围 三市街商圈位于昆明城市最核心地带，以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，辐射