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房地产基础知识培训;Contents;在开发商眼中的房地产？;Code of this report | 54;;容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 ; 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 ：;案列分析：某项目;二、房地产的常用名词;二、房地产的常用名词;房地产土地的使用年限是如何确定的？ 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合用地或者其他用地五十年。;房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？; 土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法： 地面价 为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积； 楼面价 为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。 投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。 ;房地产的成本组成;案列分析：某项目;契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）惠城单价6234元/㎡，惠阳单价5200元/㎡，家庭首次，面积90㎡一下1%收取。 公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，总层高高于9层的60元/㎡，低于50元/㎡。 印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。;定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 ; 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现房 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。 准现房 是指房屋主体已基本封底完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。;三通一平 是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、 路通和场地平整。 七通一平通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤 气、平整土地。 开间、进深是指住宅的宽度和住宅的实际长度。 ;当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？;三、房地产建筑知识;三、房地产建筑知识;低层住宅 主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户） 联排式住宅。 优势 与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往 往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰 少，有宜人的居住氛围。 劣势 这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高 政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上 有限。;多层住宅 指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。 优势（1）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。因而多层住宅的建筑造价一般较低。 （2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 劣势（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便