博思堂-苏州石湖华城高层-别墅-营销策划方案-.pptVIP

六、业务执行 销售目标 产品定价 预约方案 推案计划 资金回笼 签约策略 第五十一页，共一百页。 销售目标 总体销售目标 时间：2007年7月8日---12月31日 所推房源：79＃－87＃ 销售均价：4300元/平方米 总销面积: 35000平方米 总销售金额：15050万元 销售目的： 强势入市——以合理的面积及价格抢先入世，突出产品优 势，制造抢购热潮，利用价格杠杆，达到均衡去化，也为 后劲业绩形成持续效应。 第五十二页，共一百页。 产品定价 由于小高层和高层建筑形态、位置、得房率等方面的差异，高层被接受的难度更高，利用有效的价格杠杆来均衡两者的性价比，使销售达到衡，所以两者间差价在350元/平方米左右比较适合。 小高层：4500元/平方米 高 层：4150元/平方米 第五十三页，共一百页。 预约方案 1、VIP会员卡 通过与环秀晓筑联合办理VIP会员卡的方式, 在取得预售证前变向的收 取客户诚意金的方式积累具有一定忠诚度的客户，为有效的留存此类客 户，避免竞争个案分流本案客户，设定开盘优惠，使得客户在未购房前 感觉已得到优惠，增加对本项目的忠诚度。 形式：VIP会员费3000元=优先选房权+开盘定购抵扣 房价4000元+赠送环秀晓筑会员卡(1000元等值球票) 注意点：规定时间内签约可享受 第五十四页，共一百页。 推案计划 7月开盘房源： 小高层81、82高层86、87幢（194户） 加推高层85幢（72户） 10月开盘房源： 小高层79、80幢高层83幢（197户） 第五十五页，共一百页。 资金回笼 第五十六页，共一百页。 签约策略 优惠时间限制 目的 最短时间内完成客户的签约、付款流程,完成回款指标 签约流程 开盘当天交付定金2万,并于7天之内完成签约,同时交纳首付款及办理贷款手续 内部优惠客户在优惠下达日起，五日内完成签约、付款流程，超时优惠自动作废 第五十七页，共一百页。 第二部分目录 1. 别墅组团概况 周边竞争分析 3. 市场定位 4. 客源定位 5. 卖点提炼 形象定位 整体营销推广策略 别墅企划包装方案 销售目标 业务执行 第五十八页，共一百页。 1. 石湖华城别墅组团概况 别墅组团用地面积33331平方米。 组团内有4栋小独栋别墅（101＃～105＃楼，共14户），18栋联排别墅（106＃～125＃楼，共92户），户数总计为106户。地上总建筑面积23393平方米，半地下建筑面积9236平方米。 越湖路 溪江北路 第五十九页，共一百页。 2.周边竞争分析 第六十页，共一百页。 58户独栋 200-500㎡ 440户联体 190-230㎡ 8500元/㎡ 50多户 250-500㎡ 7500-8000元/㎡ 总计28万方 180-370㎡ 364户 77-194㎡ 价格未知 第六十一页，共一百页。 竞争个案分析 水岸清华 威胁指数： ★ ★ ★ ★ ★ 占地面积： 19万平方米 建筑面积： 30万平方米 开发商： 苏州锦和置业开发有限公司 物业类型 ：别墅、高层、小高层 别墅产品： 联体 量体： 440户 面积范围： 190-230平方米 价格： 7500-8000元/平方米 公开时间： 8、9月份（预计） 客源： 私营业主,国企高级主管,政府官员 第六十二页，共一百页。 石湖庭园 威胁指数： ★ ★ ★ ★ ☆ 占地面积： 51344.30M2 建筑面积： 55142.89M2 开发商： 苏州顺达房地产开发有限公司 物业类型 ：别墅、多层、小高层 别墅产品： 独体、双拼、联体 量体： 50多户 面积范围： 250-500平方米 价格： 7500-8000元/平方米 公开时间： 6月份（预计） 目前情况： 客户登记 客源： 私营老板,外企高层管理人员、国企高级管理人员 竞争个案分析 第六十三页，共一百页。 竞争个案分析 越湖名邸 威胁指数： ★ ★ ★ ★ ☆ 占地面积： 352284M2 建筑面积： 253000M2 开发商： 苏州兴力达房地产开发有限公司 物业类型： 别墅、多层、小高层 别墅产品： 独体 量体： 58户，一期31户 面积范围： 200-500平方米 价格： 未定 公开时间： 10月份（预计） 目前情况： 客户登记 客源： 私营老板,外企高层管理人员、国企高级管理人员 第六十四页，共一百页。 苏州现代园墅