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商业地产类型和规模 常见的类型有： 折扣型―― 专卖型 ―― 景观型―― 娱乐型―― 生活型―― 商业地产项目开发的类型和规模的确定 第三十页，共六十二页。 商业地产研究 商业项目分级标准 第三十一页，共六十二页。 商业地产研究 超广域？ 商业地产小知识 广域？ 第三十二页，共六十二页。 第三十三页，共六十二页。 商业地产类型和规模 常见的类型有： 购物中心――购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。 商业街 商业地产项目开发的类型和规模的确定 第三十四页，共六十二页。 商业地产研究 大致有三种。 一种是Shopping Center 这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。 商业地产项目开发的类型 第三十五页，共六十二页。 商业地产研究 一种是Shopping Mall， 这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 商业地产项目开发的类型 第三十六页，共六十二页。 商业地产研究 一种是Citymall： 即城市广场，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。与ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求 商业地产项目开发的类型 第三十七页，共六十二页。 商业地产研究 商业评估、布局和经营管理 　　很多开发商都很熟悉房地产开发模式，在前期规划设计结束以后，变数就很少了，其建筑形式比较单一。但商业地产开发还要加入商业经营模式，必须进行商业评估和布局规划。 商业地产评估 第三十八页，共六十二页。 商业地产研究 商业评估 1、商业评估最重要的是要决定它的商业业态，是社区性的还是区域性的。在开发商业地产项目之前，一定要先了解消费群是谁，按照消费群的行为分析来进行项目定位。 商业地产评估 第三十九页，共六十二页。 商业地产研究 商业评估 2、随后就要进行商业竞争对手分析。市场常常呈现不均衡发展，某个区域缺少商业没人做，有的地方商业设施已经太多，但是大家还是愿意挤在里面。究竟一个区域需要多少商业、多大规模或者什么样的业态，都要进行分析。 　3、再就是城市宏观经济分析。小康社会和没解决温饱问题的社会对商业的要求不一样，在不同发展阶段对商业的要求也有不同。 商业地产评估 第四十页，共六十二页。 商业地产研究 商业布局规划 一个成功的商业，不是将所有有名的品牌拉进去就成功。组合和搭配非常关键。需要一些主力店，也需要一些愿意负担很高租金的中小型商家，比例多少，怎么搭配，要进行经济效益分析。 商业地产项目的布局规划 第四十一页，共六十二页。 商业地产研究 大型商业地产的主题及主题区域 第四十二页，共六十二页。 商业地产研究 经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。 建设模式 投资模式 设计模式 管理模式 商业地产的发展模式 商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。 第四十三页，共六十二页。 商业地产研究 建设模式、投资模式 建设模式 改 建 新 建 如：新上海商业城、正佳商业广场等 如：上海豫园商场、北京新东安市场等 投资模式 银行贷款 外 资 上海迪美购物中心、中旅商场等 第四十四页，共六十二页。 城市化背景下－－ 商业地产研究 专 题 研 究 第一页，共六十二页。 商业地产研究 业态 ？ 商业地产小知识 业种 ？ －－以什么方式卖 －－卖什么 第二页，共六十二页。 商业地产研究 历史上的八次业态创新 第三页，共六十二页。 商业地产研究 业态手风琴定律 综合化 专