合景庐月湾首开价格策略2019080.pptVIP

合肥住宅市场/九区库存各区备案升温，全市库存量走低，去化周期缩短。去化周期=截止当 合肥住宅市场/区域库存ü截止2017年5月底，合肥12区住宅库存6跌6升，新站区、包河区三区库存下跌明显，环比跌幅分别40.1%；ü受备案严控影响，北部组团存量去化较慢，库存量占全市比例为20.7%，新站区去化加速，大量新盘存量占比降至2.4%，政务区在售项目少，库存量全市垫底，占比仅1.9%。 合肥住宅市场/潜在供应ü据不完全统计，截至2017年5月底，合肥11区潜在供应量约为2063万方，9区潜在供应量约为1808万方供应量均在500万方以上，新站区超过300万方，后续供应充足但竞争激烈；ü据不完全统计，截至2017年5月底，肥东县潜在供应量约为227万方，其中在售项目后续供应量约142万在售库存（在售项目后续供应量）=项目住宅规划总量-住宅批准预售量待推项目=待入市新盘住宅规划总量（含近期已出让地块住宅预估供应量） 合肥住宅市场/5月供求ü2017年5月合肥十一区商品住宅新增供应4945套，环比下跌23.5%，同比下跌34.1%；其中九区新增供跌39.3%，同比下跌41.5%；ü2017年5月合肥十一区商品住宅备案5586套，环比大幅上涨145%，同比下跌41.5%；其中九区商品住宅暴涨183.5%，同比下跌7.8%；ü2017年5月合肥十一区住宅供需比为0.89，供需比大幅缩小，供需关系扭转，今年以来首次呈现供不应 供应结构，区域差异明显，90-110㎡刚需产品持续占ü90-110㎡区间刚需产品持续占据市场供应主流，5月入市供应占比为39.5%，占比较4月有所扩大，110-130㎡区间刚改产品供应量较4月有所上涨，占比上涨2.4个百分点。ü区域供应结构方面，西南组团、北部极性高，多盘获批预售，其中北部组团110㎡刚需产品，包河区、蜀山区、高㎡以上改善型产品，区域产品差异明显 ü5月住宅供应中刚需和刚改仍是主流，其中均价10000-12000元/㎡的低价刚需产品占比33.3%，均价区间在12000-16000元/㎡之间的刚改产品占比达32.7%，相差不大。ü区域价格分化明显，新站区、北部组团的“价格洼地”，住宅备案均价多在10间，包河、蜀山、庐阳、高新等区高端维持高位。 ü5月西南、北部两大组团供应积极，其中西南组团5个项目取得预售证，区域新增供应量达到1289居全市第一，北部组团新增供应944套，环比大幅上涨279.1%，新城北宸紫郡、文一锦门北韵是区ü成交方面，2017年5月合肥11区备案量全线上涨，新站区持续高热，备案量领跑全市，单月备案上涨197.1%，六区本月备案涨幅超过100%，其中包河区、庐阳区涨幅领先其他各区，环比分别上207.1%。 合肥住宅市场/庐阳区——供需上涨，改善需求旺供求齐升，四里河板块2盘加推，高端产品去化较ü供求特征：2017年5月份庐套，环比上涨87.3%，同比上环比大幅上涨207.1%，同比ü价格及推货特征： 5月庐阳林公园加推，货量共148套，表现较佳。5月庐阳区开盘项目情况 销售动作：6月1日加推洋房16#，面积159-266㎡，6+1共计24套，备案均价2.23万/㎡；当日去化22套，6月4剩余房源以洋房、别墅产品为主力，配合部分大平层产品，预期实现整盘均价2.2万元/㎡，目前为四里河区域内客群为合肥九区三县等外来客户，限购后以庐阳原住民为主。 ? 垂直差定价原则：ü 2梯4户：以2层为参照，4、5、6层每较好，且带跃层，价格相对2层有所增长情况也所有不同，其中西边户增涨3400元/㎡，中间户增涨约2100元/较大，故相对价格有所下降，而1层由价格相对2层要高，1层下降约2800元ü 1梯2户：以2层为参照，4、5、6层每约4400元/㎡；2层下降约5000元/㎡6层5层4层3层2层1层02户（中间户）约-100元? 水平差定价原则：? 2梯4户：以03户为参照，02户相对03户下降约100元/㎡，04户为西边户，增涨约1700元/㎡，01户为东边户，增涨约2200元? 1梯2户：以02户为参照，01户相对02户增涨了约500元/㎡。 9-17层往上每层递增100元/㎡价格上涨，较7层上涨200元3-7层往上每层递增50元/㎡设为基准层? 水平差定价原则：以03户为为中间户，但02户在东侧，01户为东边户，位置稍好，04户为西边户，位置稍差，户型04户（西边户）约80元03户（中间户）差价0约50 销售动作：5月28日开盘洋房1，2，3，4，5＃148套开盘，均价21200元／平米，去化率达到90%。5月31日高层A2-7#楼，面积88-130㎡，共30层，180套开盘，均价18819.65元／㎡，去化率达到93%。 万科森林公园：楼栋分布 ? 垂直差定价原则：以2层为6-7层同一价格，上涨42